I documenti necessari per vendere casa
6 Maggio 2020Vuoi iniziare a metterti all'opera per vendere la tua casa e non sai da dove iniziare per raccogliere i documenti?
Hai letto varie notizie sul web e ancora non sai con certezza quali sono quelli davvero utili e necessari per arrivare al rogito senza preoccupazione?
Hai sempre sentito parlare di visura, atto di provenienza e scheda catastale e non sai dove recuperarli?
In questi ultimi anni le norme per la vendita di immobili sono diventate molto più articolate ed esigenti, sicuramente di più rispetto ai tempi in cui bastava presentarsi dal notaio con giusto il minimo indispensabile.
Fortunatamente, d'altro canto, la maggior parte dei documenti ora è accessibile anche da dietro un computer e quindi si possono raccogliere prima e senza troppa fatica.
Vediamo insieme quali sono gli atti imprescindibili, sia per il giorno del rogito sia soprattutto per la messa in vendita.
Se ti avvarrai di un’agenzia seria, questo articolo potrebbe risultare superfluo; tuttavia, consiglio sempre di verificare l’operato per evitare ogni tipo di problema successivamente: non tutti i professionisti sono infatti diligenti.
1- L'ATTO DI PROVENIENZA
L'atto di provenienza è il documento in forza del quale si certifica la titolarità di un diritto reale su un bene immobile (es. piena proprietà ex art. 832 cod. civ., usufrutto ex art. 978 cod. civ., …) in capo a un soggetto.
Quindi in primis bisogna verificare il tipo di diritto in forza del quale vantiamo il nostro godimento sulla casa (siamo gli unici proprietari? Oppure abbiamo l'usufrutto sulla casa e la nuda proprietà è stata conferita a un soggetto terzo?): i casi sono molteplici, i più comuni sono sicuramente quelli dettati della semplice proprietà o comproprietà (tra coniugi o familiari).
Una volta accertato questo aspetto, il nostro diritto dovrà risultare da:
- un atto pubblico: compravendita, divisione, donazione, ecc...
- un atto giudiziale: il Tribunale è autorizzato ad emettere una sentenza o un decreto, nei casi previsti dalla legge, che trasferisce un diritto reale su bene immobile per varie ipotesi (ad in seguito a procedure esecutive immobiliari)
- una dichiarazione di successione
Se non sei già in possesso, l’agente potrà aiutarti a reperirlo, anche qualora l’avessi smarrito: è bene che venga reperito il prima possibile, facendone richiesta all'organo competente.
2- LA PLANIMETRIA
Con questo termine si indica la rappresentazione grafica dell'immobile interessato. I periti di banca la chiameranno scheda catastale, gli agenti immobiliari planimetria, altri piantina (ma questa si vede solo in giardino o in balcone! :D).
Spesso si trova già all’interno dell’atto di provenienza, quindi basta questa, a meno che venga richiesta dalla banca la versione rasterizzata, che un qualsiasi agente può reperire con l’autorizzazione scritta del proprietario. Essa mostra infatti la disposizione dei locali di una casa: ingresso, soggiorno, camera, ecc... i locali così disegnati devono corrispondere perfettamente con lo stato attuale dell’abitazione.
Cosa succede se hai abbattuto una piccola parete e la planimetria non è stata aggiornata? Hai incaricato una ditta per fare delle modifiche alle pareti in casa e nella nuova planimetria questo non compare?
Questa è una situazione che, se non viene sistemata subito, potrebbe costituire un problema perché il notaio non potrà rogitare la tua casa oppure la banca non concederà il mutuo al tuo acquirente bloccando tutto! Non ti preoccupare, fortunatamente tutto si può risolvere, leggi il prossimo punto.
3- CONFORMITA' CATASTALE ED URBANISTICA
La casa, per essere venduta, deve avere piena regolarità catastale ed urbanistica. Cosa significa questo?
- conformità catastale: da una visura catastale si nota che un immobile è stato correttamente registrato in catasto, con i dati catastali giusti per la casa ed eventuali pertinenze (posto auto, box, …), gli intestatari elencati sono gli attuali proprietari.
Beh, è ovvio, direte! Insomma... dovete sapere, che nonostante la nuova disciplina dia questi imprescindibili adempimenti, il catasto non è probatorio ed a volte capita che non sia aggiornato. Può capitare che magari, ad esempio, il nostro sig. Rossi abbia deciso di intestare la sua casa anche alla moglie con un atto di donazione o di cessione di quota. Questo passaggio dovrà risultare anche nella visura. Qualora non fosse presente, basterà aggiornarla, con l'ausilio di un professionista abilitato. Tutto si può risolvere, quindi, con la giusta assistenza!
- conformità urbanistica: la tua casa, qualunque sia la sua età, ha ricevuto di sicuro un'autorizzazione da parte del Comune dove si trova (es. licenza edilizia, permesso di costruire, …) e di questo si fa menzione nell'atto di provenienza.
Per tornare all'esempio della planimetria, hai deciso che la parete del soggiorno andava abbattuta per avere più spazio; hai chiamato un'azienda o un muratore, ti ha fatto un ottimo lavoro e tutto è finito là. Tuttavia la nuova modifica non è stata mai registrata agli atti, non risulta quindi nei documenti in comune, e quindi la tua attuale planimetria risulta ancora con la parete, l'acquirente se ne accorge e dal notaio tutto salta!
Ci deve essere infatti perfetta corrispondenza tra stato di fatto, planimetria e documenti urbanistici.
Per evitare questi spiacevoli intoppi, l’agente ti dovrebbe invitare subito a contattare un tecnico abilitato (geometra o architetto) che possa recarsi in comune e regolarizzare tutta la situazione (solitamente, per l'esempio descritto, il tuo professionista presenterà una CILA in sanatoria e aggiornerà la planimetria). Le tempistiche dipendono dall'operato del tuo tecnico e dalla collaborazione dell'ufficio comunale: solitamente entro una settimana (o massimo qualcuna in più), tutto sarà sistemato e tu andrai tranquillo al rogito.
Adesso abbiamo fatto un esempio classico, dei più comuni. Spesso le difformità (o irregolarità) sono numerose e dei tipi più vari! Alcuni chiudono il balcone con una veranda fissa, altri cambiano un locale con un altro (in planimetria è indicata una cucina e il proprietario attuale ha invece stabilito una camera da letto), … la casistica è difficilmente elencabile in questo articolo e alcune delle più gravi difformità non sono sanabili. Dovrebbe essere la tua agenzia, se davvero brava, a segnalarti queste tematiche già ai primi incontri ed a consigliarti la soluzione con un tecnico in gamba per risolvere celermente ogni problematica eventuale.
4- ATTESTATO di PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.)
L'attuale attestato di prestazione energetica (APE), che dal 2013 sostituisce l'attestato di certificazione energetica, è un documento solitamente redatto in poche pagine colorate (vedi es. sotto) che riassume le qualità in ambito energetico dell'edificio o della casa trattata.
Come si ottiene? Se non ne sei già in possesso (se hai venduto casa da pochi anni e l'APE è in corso di validità, è possibile chiederne una copia conforme del vostro al vecchio certificatore o dal notaio), basterà chiamare un tecnico certificatore o trovando il suo contatto da internet o consigliato dall'agenzia immobiliare. Lo stesso dovrà recarsi da voi per pochi minuti, verificare alcuni dati (caldaia, infissi esterni, presenza o meno di cappotto esterno sullo stabile, …) e vi farà avere una copia originale (non valgono quelle scansionate), la quale dovrà essere poi consegnata al notaio.
Il certificato ha validità 10 anni ed è essenziale sia per il rogito sia per la pubblicità della casa sul web o sul cartello. Il costo è basso e varia a seconda della grandezza della tua casa (può oscillare dai 100e per un bilocale ai 250e per case molto grandi o ville).
In presenza di requisiti di legge, a volte potrete far ricorso anche all'APE condominiale: chiedi al tuo amministratore di condominio o al tuo agente immobiliare.
5- LIBERATORIA SPESE CONDOMINIALI
La liberatoria condominiale è un certificato da richiedere all'amministratore di condominio (se sei invece in una villa o casa indipendente, senza condominio, questa non è necessaria), che attesta il corretto pagamento di tutte le spese condominiali ordinarie o straordinarie da parte del venditore. Esso evidenzia anche eventuali altre pendenze o liti in corso (giudiziali ovviamente) che possono essere presenti.
All'amministratore dovrai comunicare l'esatta data del rogito poiché dovrà risultare anche nel documento (“... il sig. Rossi ha pagato tutte le spese … fino al giorno (del rogito)”).
Se quindi hai ancora un debito aperto, piccolo o grande che sia, potrai pagarlo con un semplice bonifico e presentarlo all'amministratore, il quale estinguerà il debito prima di procedere al rilascio del suddetto certificato.
Cosa succede se per varie ragioni non trasmetti al notaio questo documento?
Se il notaio non avrà modo di accertarsene e l'acquirente è d'accordo, l'atto potrà comunque essere stipulato, con le dovute accortezze (probabilmente il pubblico ufficiale inserirà una garanzia a favore dell'acquirente, che altrimenti sarà corresponsabile delle spese pregresse, anche se non aveva rapporti con la casa prima).
6- AGIBILITA' e ABITABILITA'
Sul presente tema sta nascendo molta confusione, dovuta da false notizie sul web anche divulgate da “professionisti”, quali avvocati o da sentenze della giurisprudenza mal interpretare dai tecnici del diritto. A questo si aggiunge il fatto che ormai sempre più spesso anche le banche, in fase di raccolta dei documenti al fine di concedere il mutuo per l'acquisto di un immobile, richiedono anche il certificato di agibilità.
Questo documento è rilasciato dal Comune dell'immobile in oggetto e certifica la presenza di una serie di standard abitativi, igienici, di salubrità, di sicurezza, … che devono essere presenti in un immobile per definirlo “abitazione”.
Essenziale per una casa è che questi standard ci siano, non è necessario produrre fisicamente il certificato qualora non sia richiesto o pattuito in fase di negoziazione!
Cosa significa questo?
Vuol dire che non è obbligatorio portare questo certificato al rogito, a meno che la casa sia stata costruita dopo il 30/06/03 o lo richieda espressamente il tuo acquirente o la sua banca.
Ricordiamo infatti che la maggior parte delle case, soprattutto se costruite negli anni 50 o 60, sono sempre vissute come abitazioni e non hanno mai mutato la loro destinazione urbanistica (vuol dire, ad es., che una casa non si è mai trasformata in un ufficio/laboratorio o viceversa): questi requisiti infatti ci saranno di certo e probabilmente il relativo certificato sarà già presente tra gli archivi del Comune.
Se la tua è una casa “datata”, sprovvista di certificato, ma il tuo acquirente lo vuole lo stesso, hai lo stesso una soluzione! Nella maggior parte dei casi, che ho vissuto anche personalmente, il certificato si può richiedere successivamente con la nuova procedura SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità), che dal 2017 permette di ottenerlo tramite l'ausilio di un professionista, geometra o architetto. Lo stesso, dopo aver raccolto tutti i documenti richiesti (collaudo statico della struttura, certificazioni degli impianti, altre certificazioni specifiche, …) potrà far domanda di agibilità direttamente al Comune che, dopo la rilascerà o con il certificato (dopo 30 giorni qualora ci sia stato già parere dell'ASL) o tramite silenzio assenso (dopo 60 giorni in caso di autodichiarazione).
Il consiglio è sempre quello di stabilire fin nel momento della proposta o preliminare di vendita la volontà del venditore di provvedere o meno alla consegna di questo documento (in alternativa, a impegnarsi a produrlo, con tutte le incognite e ritardi del caso). Se la casa non ha mai subito cambi di destinazione d'uso e chiaramente presenta tutti i requisiti di cui abbiamo parlato prima, l'agibilità sarà senz'altro presente e si potrà prescindere dal relativo certificato: la soluzione è sempre condivisa anche dai notai, che rogiteranno senza obiezioni.
7- DOCUMENTI di IDENTITA'
Una piccola riga per ricordare che dovrai predisporre anche la carta di identità (o passaporto) in corso di validità, il codice fiscale, l'estratto per sunto di atto di matrimonio (se sposato) o il certificato di stato libero, sempre reperibile presso l'ufficio anagrafe del tuo comune.
8- PROPOSTA di ACQUISTO e PRELIMINARE (“COMPROMESSO”)
Una volta trovato l’acquirente per la casa, sarà sicuramente utile scrivere e firmare insieme un contratto preliminare di compravendita (chiamato genericamente “compromesso”) sempre con l’ausilio dell’agenzia, in cui vengono inseriti tutti i vostri accordi (prezzo, scadenze, ecc..).
Spesso sono inserite in proposta anche eventuali accordi su mobili, aria condizionata, ecc... che intendi lasciare in casa: più si è chiari in questa fase e più non ci saranno contestazioni o problemi dopo!
Vi sono tanti modelli di contratti preliminari, l'importante è che ricalchino e non contrastino i principi stabiliti dal codice civile in materia di contratti (art. 1321 e seguenti c.c.):
Dovreste scrivere il contratto con ogni dettaglio possibile, possibilmente registrarlo presso la più vicina Agenzia delle Entrate, a meno che vogliate anche trascriverlo dal notaio che poi stipulerà l'atto definitivo.
La differenza tra i due rimedi consiste che nel caso della registrazione si dà data certa all'atto ai fini fiscali, mentre invece la trascrizione opera una vera e propria funzione di pubblicità dichiarativa verso terzi (dopo la trascrizione, il venditore non potrà trasferire ad altri la proprietà poiché il suo accordo di vendita risulterà ben visibile ai Registri Immobiliari e quindi sarà opponibile a terzi).
Hai compreso tutto ma hai bisogno di un valido supporto per la vendita della tua casa? Contattaci e ti aiuteremo in tutto. Chiama lo 02.5278343 o scrivici a info@metaimmobiliare.com
Testo di Riccardo Abrivi.
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