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Il mercato immobiliare residenziale durante il covid (Milano e dintorni)

10 Dicembre 2020

E’ da febbraio di quest’anno (2020) che leggo e continuo a leggere articoli sui giornali e sul web relativi al mercato immobiliare nell’era “covid”: 10 mesi circa di opinioni in continuo mutamento, spesso contrastanti o ritrattate da parte di fonti anche moto autorevoli.
Non posso biasimare troppo questo fenomeno perché effettivamente stiamo vivendo un momento storico singolare, che non permette previsioni attendibili e che continua a cambiare a seconda delle decisioni del Governo.


 
Sicuramente è utile intanto circoscrivere il raggio di analisi: il mercato milanese è molto diverso da quello di grandi altre città (Roma, Torino, Genova, Bologna, …), che a sua volta non può essere paragonato a quello provinciale di piccoli comuni in tutta Italia.
In questo articolo allora analizzeremo i trend di mercato del mercato della città di Milano e della sua provincia (in particolare per i Comuni confinanti a sud-est), suffragati da tutte le fonti che in questi mesi ho consultato, ma anche dalla mia esperienza quotidiana sul campo e da quella di altri agenti immobiliari operanti in questo determinato ambito territoriale.


 
LO SCENARIO ATTUALE (dicembre 2020)


Sono passati 8 mesi da quando siamo usciti dal primo “lockdown”: per circa 2 mesi abbiamo dovuto arrestare ogni tipo di attività, costretti a restare a casa senza poter lavorare e spostarci, salvo minime eccezioni.
Il mercato immobiliare stava finalmente crescendo e continuando a crescere, registrando record sia in ordine di numero di compravendite sia in termini di prezzo. Finalmente la crisi economica del 2008 era alla spalle e il mattone, che aveva subito un calo di valore medio di circa il 20%, stava tornando a salire di anno in anno, raggiungendo quotazioni sempre più positive. Come dargli torto? Tutto stava funzionando bene e la fiducia verso l’economia e la vita era massima.


Il primo lockdown ha paralizzato tutto e, inutile nasconderlo, ha riportato un clima di paura ed incertezza per il futuro. Sono bastati pochi mesi per far calare il buio su tutto.


Quanto durerà questa situazione?
Cosa comporterà per l’economia?
Cosa ne sarà del mio lavoro?


Non è stato facile ma finalmente pian piano ci hanno fatto tornare al lavoro, non tutti, perché molti hanno iniziato a lavorare da casa (smart work).
La prima settimana di apertura dell’ufficio è stata il riflesso di quanto vissuto fino a qualche giorno prima: al di là di pratiche già in essere, non vi sono state pressoché nuove richieste né per la messa in vendita di case né per il loro acquisto. Tutto paralizzato, insomma.


Dalla seconda settimana in avanti in poi vi è stato un vero “boom”, molto più che a febbraio, come se i mesi di stasi avessero ampliato la voglia di comprare e vendere casa.

Riguardo le compravendite in ambito residenziale per fortuna da questa primavera ad oggi il numero di compravendite non è calato, anzi sta continuando a crescere, come se ormai la persona media si fosse abituata alla situazioni di lockwdown, di zone rosse, arancioni o gialle. Quando è presente una casa di qualità in una zona molto richiesta, gli acquirenti non mancano mai. Alcuni proprietari, spaventati tuttavia dal periodo, hanno ritirato il loro immobile dal mercato o stanno attendendo di proporlo perché sperano in tempi migliori.


Ma è difficile che ci siano tempi migliori rispetto a questo! Anzi, è più probabile che per il 2021 ci siano novità poco positive (ma ne parleremo in un secondo momento).


Una delle caratteristiche del mercato “post covid” è stata sicuramente la ricerca di case più grandi, anche fuori dalla prima cerchia cittadina, con spazi esterni, requisito ormai cristallizzato dopo la permanenza forzata in casa.

Ed ecco che ho assistito a proprietari che hanno deciso di vendere la propria casa in città per comprare una villa o una abitazione con giardino più in provincia, a prezzi più accessibili.


Riguardo ai prezzi, le case “migliori” a Milano e nella provincia più apprezzata non hanno subito cali, anzi sono rimasti stabili e in alcune zone hanno continuato a salire. Il fenomeno contrario si è verificato per tutte le altre abitazioni, già meno richieste in passato, ed ora “vittime” di riduzioni di valore.


La diminuzioni di richieste per case in locazione (“affitti”) ha comportato una leggera diminuzione per case acquistate per investimento. Anche qui a San Donato i tempi medi per locare un immobile sono di molto aumentati ed i prezzi hanno subito un calo fino a quasi il 10%.
 
Di certo bisogna tenere conto anche del rapporto delle banche con gli scenari lavorativi descritti poco fa.

Le erogazioni sono diventate più prudenziali, molti si sono visti negare un mutuo per il mutamento delle loro condizioni di lavoro e questo ha influito di certo sull’acquisto della prima casa.
Le proposte condizionate, chiamate anche “salvo buon esito del mutuo”, sono sempre più scartate dai venditori e dagli agenti immobiliari, perché possono rivelarsi troppo rischiose per un esito certo della trattativa.
Di contro i tassi sono ai minimi storici e questa è una situazione molto favorevole per chi sta acquistando una casa da ormai quasi due anni.

In conclusione per ora i cambiamenti ci sono, ma il loro impatto non è tale da considerare sfavorevolmente questo periodo, almeno per chi vende case appetibili, in zone richieste qui a Milano e hinterland.

 

 

Testo di Riccardo Abrivi.

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