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La proposta di acquisto semplice: i 6 passi da controllare per non sbagliare


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Come funziona tutto l'iter? Cosa devi fare per fare andare tutto quanto bene?

 

È arrivato il momento di vedere insieme la struttura generale di una proposta di acquisto semplice; se invece siete interessati ad esaminare una proposta con mutuo, clicca qui per il relativo articolo. 

Prima di tutto, è evidente che una proposta formulata tramite l’agenzia debba essere contenuta in un modello prestampato e completo di ogni punto essenziale, i cui contenuti sono qui riassunti.

Cos’è esattamente una proposta? È un contratto, è come tale disciplinato nella sua struttura generale dal codice civile: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale” (art. 1321 c.c.).

Ricordiamo che, secondo quanto disposto dell’art. 1325 c.c., i requisiti del contratto sono: 1) l’accordo tra le parti; 2) la causa (nel nostro caso sarà il trasferimento della proprietà con l’impegno dell’acquirente di pagarne il prezzo); 3) l’oggetto (vendita del bene); 4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità del contratto.

 

1- TITOLO E PREMESSA

Sarà importante qualificare il titolo con termini essenziali e che denotino esattamente la fattispecie contrattuale voluta. Solitamente si utilizzano titoli come: “Proposta irrevocabile di acquisto” oppure “Scrittura privata di acquisto immobiliare”, o ancora “Preliminare di compravendita”. Importante è evidenziare l’oggetto trattato, ovvero un contratto che contenga un impegno reale (per questo “irrevocabile” ) di portare a termine una compravendita.

Successivamente si farà menzione delle generalità di tutte le parti in causa (tutti i venditori e gli acquirenti, se più di uno) e i dati dell’agenzia intermediaria (partita IVA, numero di iscrizione nel registro delle imprese).

 

2- DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

Ora è il momento di individuare brevemente gli oggetti da trasferire: quindi l’indirizzo, una precisa descrizione della casa o del box, dopo la quale seguiranno i dati catastali: es. in via Rossi 45 di Milano, trilocale oltre cucina e bagno al quinto piano con cantina e box, censiti al N.C.E.U. al “foglio”, “mappale/particella”, “sub”, “categoria catastale”, “rendita catastale”, “classe” “vani”. Confrontate questi riferimenti con quelli visibili in visura catastale e nell’atto di provenienza.

È probabile che il tuo potenziale acquirente voglia prendere eventuali accordi sui mobili (cucina, bagno, aria condizionata, ecc...), altrimenti sarà specificato che la casa sarà consegnata libera da cose. In base alle tue indicazioni all’agenzia e alle sue verifiche, sarà opportuno segnalare la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, come ad esempio ipoteche sulla casa o altri debiti, come pignoramenti. Le ipoteche possono essere cancellate anche in fase notarile contestualmente alla vendita, sugli altri debiti è meglio consultare un professionista o chiedere immediatamente al tuo agente.

Nella proposta può essere contenuto un obbligo dell’agente di effettuare prima della proposta o dopo la sua accettazione una verifica in merito alla situazione debitoria del venditore. Se nella proposta non sono indicati debiti che in realtà risultano dalle visure, l’acquirente potrà liberarsi da ogni vincolo senza perdere nulla (clausola risolutiva espressa): è importante quindi che l’agente si informi bene prima con il proprietario e in seguito effettui ogni verifica necessaria, informando tempestivamente anche il proponente.

La casa non potrà essere venduta se non vi è conformità catastale e urbanistica, se non è stata prodotta la certificazione energetica (APE), se la planimetria non è conforme allo stato attuale.

 

3- PREZZO DI ACQUISTO OFFERTO E MODALITA' DI PAGAMENTO

In questo campo si trova l’indicazione del prezzo, seguita dai dettagli in merito alle scadenze dei pagamenti: “in data odierna viene versata a mezzo di assegno o bonifico la somma di 30.000 € (trentamila euro) a titolo di caparra confirmatoria”. Di solito prima del rogito viene anticipato un importo di circa il 20%, ma questo varia molto a seconda dell’acquirente.

Possono essere previsti altri pagamenti, come quello contestuale al “compromesso”, che sono effettuati prima del rogito.

Insieme all’elenco degli anticipi previsti, verrà indicata la data entro la quale fissare l’atto notarile di compravendita. Il “rogito” è il momento in cui l’acquirente paga il prezzo e in cambio riceve il possesso e la proprietà della casa; tuttavia alcune volte può essere concordata una consegna anticipata (o posticipata) delle chiavi rispetto al rogito.

Un’agente professionale cercherà di raccogliere una proposta che sia già in linea con le tue aspettative di prezzo e tempi.

Se una delle condizioni non dovesse essere soddisfacente per il venditore, l’agente inizierà la fase della negoziazione tra le parti fino a trovare un possibile accordo. Le eventuali modifiche accettate dovranno poi risultare in forma scritta e sostituiranno gli accordi iniziali.

Una volta che accetterai la proposta, potranno essere compiute modifiche, ma sempre e solo di comune accordo con il proponente e in forma scritta.

 

4- SPESE CONDOMINIALI

È buona cosa indicare nella proposta di acquisto se l’acquirente ha già preso visione dell’ultimo verbale dell’assemblea e del consuntivo delle spese condominiali: con questa accortezza il proponente sarà esaustivamente edotto della situazione del condomino e allo stesso tempo non avrà in merito alcuna eccezione o problema da opporti. Questo è compito dell’agente immobiliare, quindi confrontati con lui su questo punto qualora non l’avesse già previsto.

Ricordiamo che eventuali spese straordinarie, se deliberate prima della data del rogito, saranno sempre a carico del proprietario. Quelle su cui l’acquirente presterà attenzione sono i lavori che alcuni o molti condomini ritengono importanti e che ancora non sono stati approvati: queste note sono inserite sempre nel verbale.

Al momento dell’atto di compravendita dovrai, in qualità di venditore, produrre la cosiddetta “liberatoria condominiale” che dichiara la completa regolarità nei pagamenti fino al giorno del rogito per ogni tipo di spesa ordinaria e straordinaria. Viene chiamata così perché “libera” da spese e debiti precedenti il nuovo proprietario. È redatta dall’amministratore e può essere preparata in pochi giorni (solitamente è gratuita o ha un costo simbolico).

In assenza della liberatoria, il notaio potrebbe sospendere l’atto o suggerire una garanzia per il nuovo acquirente (la trattenuta di un importo dall’importo dovuto al venditore fino a quando tale situazione non sarà accertata).

 

5- IL TERMINE DI IRREVOCABILITA'

In una proposta il potenziale acquirente si obbliga a formulare un’offerta e a lasciarla ferma per un numero preciso di giorni (solitamente sette, dieci o quattordici). In questo periodo il proprietario può riservarsi di accettare oppure chiedere la modifica di alcuni punti al proponente. È importante trovare un accordo finale entro questa scadenza, altrimenti l’acquirente sarà liberato da ogni vincolo e potrà fare offerte per altre case.

 

6- ALTRI ASPETTI FISCALI

Ricordiamo che per legge ogni spesa o imposta inerente l’acquisto sarà a carico dell’acquirente, tranne quelle che per legge sono a carico del venditore.

Quali sono le spese che per legge sono a carico del venditore?

Ogni spesa necessaria per il reperimento di tutti i documenti, tra cui l’APE, e le spese di agenzia.

Se hai eseguito interventi sulla casa (o sono stati effettuati sul condominio) tali per cui puoi beneficiare di eventuali detrazioni, è bene indicare che passino al venditore. Se non vi sarà accordo, i suddetti benefici passeranno alla parte acquirente (per approfondimenti: art. 4, comma 1, lett. c) del D.L. 6/12/11 n. 201 poi convertito nella legge n. 214 del 22/12/11).

 

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Testo di Riccardo Abrivi.

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