La proposta subordinata al mutuo: tutto quello che devi sapere prima di accettarla
11 Giugno 2020Una persona ha visto casa tua e, con agenzia o da privato, vuole farti un'offerta... il prezzo è buono, le condizioni anche, vorresti accettare ma è presente la cosiddetta "clausola mutuo".
Cosa è esattamente? Come funziona? E soprattutto cosa comporta?
Sai che è una condizione che può nascondere tanti rischi per te che vendi? Vuoi capire quali sono e avere gli strumenti per quasi azzerare le possibilità di non farcela?
Sono ormai in crescita i casi in cui un potenziale acquirente avanza una proposta con la clausola dell’ottenimento del mutuo bancario.
Questo vero e proprio vincolo, se non gestito con la dovuta accortezza, può comportare numerosi rischi, riassumibili essenzialmente in due principali criticità: ritardo incontrollabile dei tempi o delibera negativa da parte dell’istituto finanziario, con la conseguenza di ritrovarsi con un nulla di fatto.
Il mutuo, secondo quanto stabilito dall’art. 1813 del codice civile, è il contratto con il quale una parte (come una banca) consegna all’altra (l’acquirente di una casa) una determinata quantità di denaro che chi contrae il mutuo si impegna a restituire (con eventuali interessi concordati tra le parti, nel nostro caso).
Quindi, molto semplicemente, la banca si impegna ad offrire una somma di capitale per acquistare la nuova casa, mettendo un’ipoteca sulla stessa come garanzia e chiedendo il versamento di interessi come corrispettivo del suo guadagno.
Come sappiamo, l’iter si sviluppa in un esame su tutta la situazione economica del richiedente e successivamente in una perizia sull’immobile.
Le due operazioni possono svolgersi anche disgiuntamente: può prima esserci la perizia e poi la delibera sulle finanze della persona, oppure viceversa, dipende dalla banca.
1) L’esame della situazione reddituale/economica è essenziale per verificare la “bontà” del richiedente in ordine alle capacità e credibilità di poter ripagare il debito. Non saranno ammissibili richieste di persone con trascorsi negativi in campo debitorio (mancati pagamenti di numerose rate di affitto, finanziamenti, assegni in protesto, ecc...), o che hanno un reddito troppo basso per far fronte all’acquisto, o ancora che vantano di una situazione lavorativa instabile o troppo incerta per la banca (per esempio un lavoro con contratto a tempo determinato, occasionale, ecc...).
2) La perizia è invece l’esame vero e proprio sull’immobile oggetto del trasferimento e ha una duplice funzione: a) accerta il valore della casa (il quale dovrà quindi essere conforme al mercato); b) verifica approfonditamente tutti i documenti sull’immobile, affinché risulti perfettamente conforme alle norme edilizie, urbanistiche e catastali.
Punto dolente: i periti lavorano per società indipendenti dalla banca scelta e spesso si trovano a dover effettuare perizie estimative (ovvero sul valore della casa) in Comuni molto diversi dal loro. Può capitare che non conoscano bene i veri valori di mercato delle case in una determinata zona, con il rischio di sottovalutarle e di creare difficoltà al richiedente mutuo.
Supponiamo che entrambe le verifiche, sul reddito e sulla casa, siano state completate con successo: la banca quindi darà la delibera positiva.
Tempi medi:
I tempi possono variare molto a seconda della banca, della filiale scelta e da altri fattori. Generalmente possono volerci dai 30 ai 60 giorni, se tutti i documenti sono corretti e se la banca ha già profonda conoscenza e fiducia nella solvibilità del suo cliente.
In caso di una gestione ordinaria della pratica, senza l’insorgere di problematiche, i tempi sono di circa 2 mesi. In proposta può essere inserita una scadenza più abbondante, per poter gestire con serenità eventuali integrazioni di documenti.
Per tutta la durata della lavorazione del mutuo, il proprietario deve attendere la scadenza pattuita con la speranza che la delibera positiva arrivi quanto prima. Ha l’obbligo di non accettare altre proposte e assume il rischio di vedersi annullare l’offerta se la banca non dovesse concedere il mutuo al soggetto interessato.
Ha senso allora accettare proposte vincolate? Certo!
Può una agenzia immobiliare seria azzerare ogni rischio di insuccesso dell’operazione? Sì, ecco come.
Prima di tutto, è importante operare una prima verifica sulle condizioni del potenziale acquirente e assicurarsi che abbia già parlato con la banca o con un serio consulente finanziario.
Nel primo caso alcune banche, dopo aver eseguito una verifica sommaria ma importante, rilasciano un “voucher” che attesta in via quasi certa la possibilità del richiedente di avere una determinata somma di denaro come mutuo.
Nella seconda ipotesi, ipotizzando che l’intermediario creditizio (il cosiddetto “broker”) sia davvero serio, si potrà avere un parere affidabile. I colloqui sono gratuiti e spesso si tengono all’interno dell’agenzia stessa, prima della formulazione della proposta.
Vediamo alcuni casi “tipo” di acquirenti con la volontà di condizionare la proposta al mutuo:
1) Il caso migliore è di certo quello di chi ha già grandi disponibilità in banca e deve chiedere solo una piccola parte di mutuo (per esempio il 40-60% del valore complessivo della casa), ha un lavoro stabile con contratto indeterminato o libero professionista di successo.
In questo caso il vincolo è una vera e propria formalità, tuttavia spesso l’acquirente chiede di inserirla per sentirsi più sicuro. Si può procedere anche senza clausola oppure limitando il vincolo all’esame documentale della perizia, così gli si potrà offrire la garanzia che tutti i documenti della casa sono o saranno in ordine.
La proposta sarà dunque sospesa e condizionata, con la sicurezza di arrivare alla fine senza intoppi.
2) L’acquirente ha ottimi requisiti reddituali per richiedere il mutuo, tuttavia deve richiedere un importo vicino all’80%. In questo caso sarà opportuno che parli prima con un consulente esperto (il parere a seguito dell’incontro può essere dato in pochi giorni e offre grandi informazioni), sia esso della banca o esterno (“broker”). In questo secondo caso l’esigenza del vincolo è più forte rispetto al punto 1) e il rischio, pur essendo presente, è davvero minimo. Durante l’attesa della delibera, l’agenzia raccoglie comunque l’eventuale interesse di nuovi clienti, per poi contattarli qualora qualcosa dovesse andare storto.
3) Il potenziale interessato deve chiedere una percentuale dall’80 al 100% del prezzo della casa, con poco denaro da poter dare come anticipo. Il consiglio qui è di analizzare ancor più attentamente la situazione prima di accettare una proposta. La pratica dovrà essere preferibilmente seguita da un bravo broker e sarebbe meglio inserire un punto aggiuntivo, in caso di accettazione, che permetta al venditore di poter esaminare altre proposte e di accettarne altre svincolandosi da quella originaria se non otterrà risposta entro un determinato periodo di tempo da parte dell’acquirente.
In tutte le altre ipotesi in cui le premesse siano meno buone, sarà sconsigliato procedere perché la percentuale di rischio di insuccesso sarà molto alta e questa situazione si rivelerà sconveniente.
Meta Vendi Casa è in stretto contatto con i professionisti più seri del settore creditizio e, prima di accettare una qualsiasi proposta con il vincolo del mutuo, attende l’esito del colloquio gratuito con uno di loro, offrendo talvolta anche la propria sede per ospitare il colloquio. Se il professionista garantisce la totale serenità dell’operazione, dopo aver esaminato tutti i documenti reddituali del cliente, procede a comunicarcelo e si avanza subito con la proposta.
Nel caso in cui le condizioni dell’acquirente non siano soddisfacenti, ne parliamo di solito apertamente con il venditore prima che possa eventualmente accettare.
A volte perdere un’occasione mediocre può risultare un’ottima scelta e portare nuove opportunità più vantaggiose.
È infatti interesse di tutti impegnarsi in una proposta che abbia il più alto tasso di successo per raggiungere la massima soddisfazione nel più breve tempo possibile.
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Testo di Riccardo Abrivi.
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