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L’incarico di vendita ad un’agenzia immobiliare (o “mandato”): i 5 punti da sapere per non sbagliare


Se hai finalmente scelto un’agenzia che ti ha fatto un’ottima impressione è arrivato il momento di firmare l’incarico di vendita (o mandato). In questo capitolo ti forniremo tutte le informazioni necessarie per capire esattamente cosa andrai a firmare. Esamineremo infatti passo per passo un classico incarico di vendita, di quelli utilizzati anche dalla nostra società.

Un incarico può essere conferito dal venditore all’agente sia in forma scritta che in forma orale. Dopo aver letto questo ebook, sarà facile comprendere l’opportunità di riportare ogni aspetto in forma scritta. Come dicevano i latini: verba volant, scripta manent.

Molto spesso l'incarico sarà un vero e proprio formulario, quindi è precompilato in quasi ogni sua parte. Con l’assistenza dell’agente riempirai gli spazi bianchi con i tuoi dati o con altre informazioni; è possibile anche siglare un allegato a parte, qualora sia necessario inserire nell’accordo ulteriori specifiche o informazioni che non troverebbero spazio nel modulo.

Si tratta di un contratto, così come disciplinato dagli artt. 1321 e seguenti del codice civile, quindi è possibile con il tuo agente tutte le condizioni e patti accessori.

Non è obbligatorio, ma è un buon segno, la presenza di uno dei loghi delle associazioni di categoria di agenzie immobiliari (tra le più diffuse: FIMAA o FIAIP), poiché queste associazioni si impegnano a tutelare al massimo il consumatore e a verificare che siano offerte le necessarie garanzie di correttezza.

Chiedi all’agente di spiegarti esattamente ogni punto a te non chiaro: per te è la prima volta, quindi è normale avere dubbi. Chiedi conferma di ogni punto importante, anche se lo consideri ovvio o banale.

Anche se tutti lo chiamano “mandato”, in realtà nella maggior parte dei casi si dovrebbe parlare di “incarico”. La differenza tra le due parole non è solo terminologica, implica delle vere e sostanziali differenze.

a) IL MANDATO. Il mandato, ex art. 1705 c.c. è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. Qui si instaura quindi un rapporto obbligatorio tra due parti: essenzialmente, tra te e l’agente.

b) L'INCARICO. Ben diversa è la logica dell’incarico, che trova la sua origine all’art. 1754 c.c., che definisce la figura del mediatore (anche immobiliare, per il nostro caso): “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

Capiamo bene quindi che il mandato lega due parti (te e l’agente) ma è l’incarico che fa la differenza, poiché l’agente immobiliare, qualora sia davvero professionale, è la figura che deve operare nella piena imparzialità per la conclusione dell’affare. Quindi da un lato avrà bisogno dell’incarico, in cui si impegna a recepire le tue indicazioni e desideri, dall’altra ricercherà l’acquirente e si comporterà con indipendenza in tutto il processo, senza favorire nessuno di voi. Un vero e proprio mediatore, quindi, un po’ come se fosse il giudice della vendita della tua casa.

Vediamo insieme dunque tutte le parti che compongono l’incarico, uno step importante per dare avvio all’iter della vendita. Ricorda che solo le agenzie serie (o che paventano serietà) vorranno lavorare con un accordo scritto!

 

1- INTESTAZIONE

2-DESCRIZIONE IMMOBILE

3- DICHIARAZIONI DEL VENDITORE

4- PREZZO E PROVVIGIONI

5- INDICAZIONI ULTERIORI

 

1) Intestazione

Nella prima parte dell’intestazione sono indicati i dati del proprietario o del soggetto legittimato alla vendita (procuratore, tutore, ecc...) e subito dopo quelli dell’agenzia. Per quest’ultima, è importante che siano presenti, oltre a quelli standard, anche i riferimenti sull’iscrizione al registro delle imprese e numero REA (codice a 7 numeri) ed il nome dell’agente immobiliare. Se avete sempre parlato con una persona e qui compare un altro nome, significa che il primo non è abilitato ad operare come agente o non ha mai superato l’esame, quindi non ha i requisiti. Altre volte è solo il titolare dell’agenzia ad avere l’abilitazione e si affida a personale senza “patentino immobiliare” per svolgere altri compiti.

 

2) Descrizione dell’immobile

La seconda parte è dedicata all’immobile, in cui si inserisce un testo descrittivo della casa e delle relative pertinenze (es.: appartamento al quinto piano composto da 3 locali oltre cucina e bagno, cantina e box al piano meno uno) e i relativi dati catastali (foglio, mappale o particella, sub, categoria catastale, classe, vani/mq, rendita catastale).

Questi dati si trovano agevolmente nel tuo ultimo atto di provenienza o con una semplice visura catastale (l’agente immobiliare potrà trovarli facilmente).

 

3) Dichiarazioni del venditore

Subito dopo si troverà uno spazio di grande importanza, denominato “dichiarazioni del venditore”.

Dovrai fornire all’agente immobiliare alcune informazioni a proposito di:

• La conformità dell’immobile alle norme di edilizia e urbanistiche: per essere venduta, la casa al momento del rogito (o prima, a seconda che l’acquirente lo richieda) dovrà essere in regola dal punto di vista catastale e urbanistico. Se consegnerai tutte le copie dei documenti in tuo possesso sulla casa, indicando all’agente gli eventuali lavori che hanno interessato l’immobile, lui sarà in grado di accertarsene quasi subito. In caso di dubbi o se altri documenti dovessero essere ancora in via di reperimento, basterà dichiarare “da verificare” e con un po’ più di tempo si potrà approfondire questo aspetto.

• La conformità degli impianti alle normative vigenti: se hai di recente ristrutturato casa sistemando anche gli impianti (elettrico, idraulico, ecc...), sicuramente sarai in possesso delle relative certificazioni. In caso contrario, possono essere rilasciate da un tecnico specializzato (il costo può variare da 150€ a 200€ circa), sempre che gli impianti siano effettivamente a norma.

• La conformità tra la scheda catastale (planimetria) e lo stato dei luoghi: qui viene indicato se la planimetria rispecchia l’esatto stato attuale della casa. Se hai abbattuto una parete e non l’hai mai dichiarato, sarà necessario regolarizzarla. Se la situazione necessita di qualche maggiore chiarimento, basterà indicare momentaneamente “da verificare” e farsi aiutare dall’agente o da un tecnico da lui suggerito.

• L’APE, che è l’acronimo per “attestazione di prestazione energetica”, è un certificato che si può reperire in pochi giorni e rivela lo stato di efficienza energetica della casa. Ha 10 anni di validità ed è essenziale per vendere o affittare un immobile.

Spese condominiali: dalla lettura del consuntivo si può ricavare questo dato. Si può richiedere all’amministratore del tuo condominio, il quale rilascerà il documento in pochissimo tempo, anche via email.

 

4) Prezzo e provvigione

Esaminata la documentazione relativa alla casa, l’incarico prosegue con il prezzo di vendita da te richiesto e che presumibilmente avrai già concordato in fase di strategia di vendita con il tuo agente e il compenso di mediazione dovuto solo a conclusione dell’affare, così come previsto dall’art. 1755 del codice civile. Se per qualsiasi motivo l’agente non dovesse riuscire a vendere la casa, niente sarà dovuto (ad eccezione del rimborso spese se l’incarico non è in esclusiva). Insieme a lui valuterete la durata dell’incarico (con disdetta automatica o tramite raccomandata qualche giorno prima della scadenza), la scelta dell’esclusiva o meno, eventuali penali.

 

5) Indicazioni ulteriori

L’incarico può prevedere campi accessori per dare ulteriori e precise indicazioni all’agente relative alla percentuale di anticipo che vorresti (il 20%, il 30% e così via), entro quanti giorni dalla proposta vorresti andare al rogito (90, 120, ecc...) e altri aspetti considerati secondari.

Se vuoi anticipare in questo documento le informazioni da inserire nei campi accessori puoi farlo, altrimenti potete semplicemente scrivere “da valutare successivamente”, perché una futura proposta potrà avere condizioni diverse. Se dovesse arrivare una proposta esattamente in linea con tutti i punti sull’incarico (prezzo esatto, tempistiche esatte qualora specificate), l’accettazione del venditore è automatica. Per questo è importante indicare la volontà di valutare in seguito proposta per proposta.

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Testo di Riccardo Abrivi.

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