Cosa deve fare un bravo agente per non crearti guai o problemi quando vendi la tua casa?
3 Settembre 2020Se è arrivato il momento di vendere casa, presto entrerai in contatto con molti professionisti, che, in quanto tali, potranno offrirti i loro servizi, che possono essere anche molto diversi tra loro.
Dal momento quindi che ti affiderai a uno di loro, riconoscendogli anche un compenso per il lavoro svolto, vorrai sapere bene quali sono i doveri del professionista che ti affiancherà in questa importante operazione. Abbiamo già visto insieme un articolo su come selezionarlo (I 5 segreti per scegliere la migliore agenzia per la tua casa), qui invece ti guiderò per capire gli esatti doveri che il professionista deve compiere per portarti serenamente alla conclusione della tua vendita.
L’agente immobiliare è infatti un mediatore, secondo quanto indicato dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile. Alcuni dei suoi obblighi sono indicati già dalla legge, altri sono contrattualmente stabiliti tra le parti in modo automatico, altri ancora provengono dalle sentenze della giurisprudenza.
Vediamo insieme quelli che sono gli adempimenti nei confronti di chi vende.
1) Il primo passo è sicuramente quello di operare un sopralluogo presso la tua abitazione e raccogliere tutte le informazioni più importanti, come ad esempio le informazioni sulla provenienza dell’immobile, sui metri quadri esatti, sulle condizioni della casa e dei suoi materiali, annotando quelli più costosi o recenti, che possono avere un valore tangibile per la valutazione.
Sarà opportuno anche informarsi sui lavori straordinari già effettuati dal condomino e di quelli che potrebbero essere realizzati e chiedere le spese condominiali totali.
2) Grazie a questi dati, l’agente sarà pronto a offrirti una corretta valutazione di mercato.
Cosa si intende per corretta? Significa che la stessa deve essere giustificata e bilanciata su parametri reali di mercato. Molte agenzie tendono a darti un valore molto basso per poter vendere prima, altre un valore molto alto all’inizio per impressionarti positivamente. La migliore dovrebbe indicarti un prezzo medio e uno massimo e le relative tempistiche per conseguire i relativi prezzi.
Contestualmente, se decidi di affidarla a un professionista, questo dovrebbe indicarti una strategia di marketing personalizzata (vedi il capitolo relativo a “La strategia di vendita”), che tenga conto delle peculiarità della tua casa e delle tue esigenze.
Se hai una tempistica abbondante per vendere, sarà opportuno puntare su un prezzo leggermente più alto all’inizio. Se dovrai vendere una villa, oltre ad utilizzare i portali web, potrebbe essere efficace affiggere un cartello sul tuo cancello e compiere una mirata attività di volantinaggio nell’area in modo che qualcuno del luogo possa subito valutare il nuovo arrivo.
3) Contestualmente o in un momento immediatamente successivo alla sottoscrizione dell’incarico, sarà certamente importante raccogliere tutti i documenti del tuo immobile, quali l’atto di provenienza, le planimetrie, i documenti condominiali (come l’ultimo verbale e il consuntivo delle spese)
Dopo un esame attento della documentazione, con il criterio dell’ordinaria diligenza richiesta dalla sua professione, potrà verificare con te la regolarità catastale e urbanistica, accertarsi di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e, in caso di mancanza di alcuni documenti, attivarsi subito per il reperimento. Il professionista ha fortunatamente molti strumenti per controllare questo aspetto, sia grazie a programmi web che grazie a professionisti del settore (geometri, architetti, notai), per sanare ogni eventuale dubbio.
4) Dopo aver compiuto queste operazioni, dovrà impegnare tutta la sua organizzazione nella promozione della casa messa in vendita e trovare il miglior acquirente, in linea con le aspettative del venditore. Dovrà quindi accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l’immobile e fornire informazioni sull’attività mediatoria effettuata (“Come stanno andando le visite?”, “Cosa pensa quella coppia che è già venuta due volte?”).
5) Dovrà poi predisporre ogni atto negoziale ritenuto necessario per il perfezionamento dell’affare (il potenziale acquirente, per avanzare la proposta, ha bisogno di visionare della documentazione importante, come le certificazioni degli impianti o l’attestazione dell’agibilità della casa?). Se dovesse essere necessario reperire ulteriori documenti, è bene che si attivi per aiutare il proprietario, secondo la normale diligenza professionale (Cass. 4791/1999).
6) Una compravendita richiede la perfetta esecuzione di molti adempimenti, che possono presentarsi anche prima del rogito. È essenziale dunque che il professionista fornisca la propria assistenza sin dalle prime fasi e fino all’atto definitivo davanti a notaio, per fare in modo che si arrivi a questo momento senza sorprese.
7) Sarà necessario registrare, entro 20 giorni, la proposta d’acquisto accettata, previa consegna di almeno due copie della stessa con le firme autografe originali e della relativa cifra in denaro necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
8) Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla conclusione della trattativa. In qualità di professionista, l’interpretazione della norma impone anche un comportamento attivo dell’agente, estendendo l’obbligo di informazione anche a quelle circostanze che potrebbe o dovrebbe conoscere secondo la diligenza ordinaria (art. 1759 c.c.).
Come abbiamo visto al punto 3), rientrano in quest’ambito anche le verifiche urbanistiche (Cass. civ. 16623/2010) e quelle relative alle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, di cui un acquirente non può essere a conoscenza se non tramite l’aiuto di un professionista.
Questo è un aspetto molto importante perché non di rado accade che, pur di concludere una vendita (o una locazione), un agente ometta di dare informazioni importanti all'interessato. Mi è capitato di sentire recentemente che una persona, interessata a prendere in locazione un appartamento sopra una palestra, chiedesse all'agente della silenziosità o meno della casa, condizione imprescindibile per il suo riposo e dunque per la conclusione dell'affare. Non solo l'agente rispose che era silenziosissima, ma omise anche di riferire che il precedente inquilino aveva lasciato la casa proprio per via dell'eccessivo rumore!
9) Sembra ovvio ribadirlo, tuttavia è importante evidenziare che il dovere di informazione dell’agente è in realtà un corollario del più generale dovere di buona fede e correttezza che già le parti devono osservare in un qualsiasi rapporto contrattuale o in ogni rapporto antecedente, il che significa anche durante la trattativa o la visita (artt. 1175, 1337, 1338 c.c.).
10) Sempre secondo il Codice Civile (art. 1759) il professionista dovrà poi verificare l’autenticità delle sottoscrizioni dei clienti per ogni contratto firmato, questo per garantire la paternità delle firme e di conseguenza offrire certezza assoluta circa la manifestazione di volontà delle parti.
Ecco, diciamo che abbiamo visto l'ABC di quello che almeno la maggior parte dei professionisti dovrebbe fare. Purtroppo assisto sempre più di frequenti a casi in cui alcuni di essi non adempiono neanche una piccola parte di questi importanti passi, creando non poche difficoltà o problemi ai loro clienti.
La raccomandazione è quella sempre di verificare l'operato di ogni professionista (di ogni lavoro!) se avete sinceri dubbi sull'esecuzione dei loro obblighi e soprattutto sulla loro efficacia.
In caso di informazioni o di assistenza, siamo a disposizione anche per aiutare chi ha magari già scelto un'agenzia e ha bisgono di un intervento per sistemare le cose (email: info@metaimmobiliare.com). L'unione fa la forza! :)
Testo di Riccardo Abrivi.
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