La provvigione: quanto ammonta di solito e quando si deve pagarla?
27 Agosto 2020Sia che tu stia firmando un incarico di vendita o una proposta di acquisto con una agenzia, devi sapere alcuni dettagli importanti: quanto è la misura normale e quando dovrai pagarla?
Ma quando è dovuta la provvigione? Al rogito o all’accettazione della proposta?
Vediamo come funziona e soprattutto cosa ci dice la legge a riguardo.
Partiamo dal presupposto che ogni professionista è un lavoratore e, come tale, è corretto che riceva un compenso per il servizio che dispensa a un'altra persona.
La norma principe che disciplina la nostra materia si ritrova agevolmente all'art. 1755 del codice civile (da adesso in poi c.c.):
Primo comma - “ Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Analizziamo brevemente cosa cerca di dirci il legislatore, soprattutto cercando di capire bene i presupposti per i quali sorge il diritto alla provvigione.
Sì, vi sono dei casi in cui questa non è dovuta e li scopriremo insieme.
1- I REQUISITI SOGGETTIVI del MEDIATORE
L'art. 1755, appena visto, parla appunto della figura del mediatore, considerato in senso generale. A lui il codice riserva una qualificazione all'art. 1754 c.c. Per cui “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Qui è ben chiaro che il mediatore (immobiliare nel nostro caso) deve essere una figura professionalmente distinta e riconosciuta dall'ordinamento. Cosa significa? Vuol dire semplicemente che il professionista deve essere abilitato: non tutti quindi possono improvvisarsi agenti immobiliari, solo chi ha frequentato un corso specializzato ed ha superato la prova presso la propria Camera di Commercio può regolarmente svolgere questa attività.
Spesso può capitare che un soggetto si finga ai vostri occhi come “agente” senza in realtà esserlo. Controllate il suo nome presso la Camera di Commercio perché anche se egli vi ha mostrato la casa e ha condotto la trattativa vendendovi poi l’immobile, non ha diritto al compenso! E' un abusivo e andrebbe anzi segnalato. Oltre ad agenti, troverete anche altre figure che svolgono questa attività reclamando un compenso che non sarebbe dovuto (tra essi: amministratori di condominio, avvocati, custodi, ecc…).
Si chiamano agenti o consulenti immobiliari, tuttavia il nome corretto sarebbe “mediatori” e in quanto tali sono in un rapporto di totale indipendenza con le parti. Questo a totale garanzia per entrambi di una trattativa e gestione della pratica nella completa imparzialità: per questo motivo spesso i mediatori hanno riconosciuto un compenso da entrambe le parti, con purtroppo tutti gli abusi del caso, un po' all'italiana!
Il professionista poi deve mettere in relazione due o più parti: su questo punto vedremo meglio cosa si intende nella parte della “conclusione dell'affare”.
2- LA CONCLUSIONE DELL’AFFARE
La parola affare non è qualificata nel codice civile, però è pacifico che si tratti di ogni operazione economica di contenuto patrimoniale tra due o più parti che possa essere far sorgere un'obbligazione.
Quindi banalmente rientra perfettamente nella nostra fattispecie un contratto preliminare, che viene spesso chiamato in gergo “compromesso” oppure tramite anche altri tipi di accordi con forza di legge che abilitino un contraente a rivolgersi ad un giudice per una sentenza costitutiva (art. 2932 c.c.).
Considerando solo la prima ipotesi per ora, poiché più frequente rispetto alla seconda patologica, qui basti rilevare che il preliminare così stipulato, oltre a contenere tutti gli aspetti essenziali del contratto (art.1321 c.c.), deve prevedere un vero e proprio vincolo obbligatorio. Per approfondire l'iter della compravendita (i passi per comprare o vendere casa).
Una proposta che contenga la semplice promessa di stipula di un contratto futuro (preliminare) non farà sorgere il diritto alla provvigione (“ti prometto che stipuleremo un preliminare di compravendita...”), pur potendo prevedere sanzioni tra le parti inadempienti.
Nella proposta di compravendita vi sono infatti chiare indicazioni: “il sig. … promette irrevocabilmente di acquistare” oppure “se questa proposta sarà accettata …, diverrà contratto preliminare a tutti gli effetti”.
Se ti affidi a un (buon) agente immobiliare, costui sicuramente utilizzerà dei formulari depositati in Camera di Commercio e controllati per la tutela e garanzia del consumatore (ovvero le parti in causa, acquirente e venditore).
Ne deriva che negli altri casi non sarà possibile per il mediatore richiedere la provvigione, nonostante tu abbia magari visitato la casa tante volte, formulato una o più proposte però mai accettate, ecc...
Vi sono casi in cui spesso la proposta è condizionata: nel caso in cui una della parti decida di condizionare l'efficacia della proposta al verificarsi di una condizione futura e incerta, si parla di contratto condizionato o subordinato. Un classico esempio è la clausola mutuo (articolo sulla proposta subordinata al mutuo), che ferma appunto gli effetti del contratto fino a quando la banca non darà una delibera positiva o negativa.
Se hai condizionato la proposta al mutuo e la banca risponderà positivamente con la concessione dello stesso, il preliminare sarà efficace e dunque l'affare si sarà perfezionato, facendo sorgere anche il diritto alla provvigione.
Al contrario, in caso di mancata concessione, nulla sarà dovuto.
Oltre alla banca vi possono essere altri casi in cui può essere opportuno per una parte vincolarla a una clausola: immaginiamo l'acquirente che, per essere completamente sicuro della conformità urbanistica e catastale della casa che sta andando a comprare, voglia subordinare la proposta al positivo esito della pratica catastale per l'aggiornamento della planimetria.
Sia che si parli di una clausola mutuo sia di altre, è sempre importante inserire un termine per il quale si concordi di attenderne l'eventuale avveramento, scaduto il quale entrambe le parti possano considerarsi libere da ogni vincolo.
3- INTERVENTO DEL MEDIATORE
L'articolo sulla provvigione ci segnala un'ulteriore requisito: l'affare deve essersi concluso con l'intervento del mediatore.
Cosa si intende per intervento?
Secondo un orientamento ormai consolidato, è necessario che l'operato dell'agente sia stato un anello causale per concludere la vendita.
Poniamo l'esempio di un interessato che veda l'annuncio di un attico a Milano, chiami l'agenzia incaricata e vada con essa a vedere la casa. Se successivamente volesse in segreto accordarsi privatamente con il venditore, dovrebbe ad ogni modo corrispondere una piena provvigione all'agente, poiché è stato solo grazie al suo intervento che la persona si è interessata all'acquisto, anche se poi ha gestito la trattativa da sé. Questo comportamento scorretto andrà a nuocere anche al venditore che o dovrà riconoscere una penale all'agente o l'intera percentuale, proprio come se si fosse avvalso del professionista fino alla fine.
Questo non significa che un mediatore debba solo aprire una porta per assicurarsi un guadagno! Vi sono tutta una serie di obblighi cui deve adempiere per definirsi professionista e che giustificano di conseguenza il suo compenso (gli adempimenti di un mediatore immobiliare).
4- LA MISURA DELLA PROVVIGIONE
Ancora una volta è il secondo comma dell'art. 1755 c.c. A informare che “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
Prima e più semplice ipotesi è data da un accordo preventivo tra le parti, sia venditore sia acquirente. Salvo patti contrari tra le parti, generalmente nelle grandi città (Milano, Roma, …) la percentuale di chi acquista può variare dal 3 al massimo 5%. Alcuni agenti, soprattutto di franchising, potrebbero chiedere anche oltre queste percentuali. Non è illegale se siete d'accordo! Potreste anche convenire il 5, 6 e così via.
Per chi vende la percentuale è solitamente simile o minore: si parla del 2-3% finanche ad arrivare all'1 o addirittura allo zero (attenzione ad alcune di queste agenzie che rischiano di creare più danni che benefici al proprietario).
Ognuno è libero di chiamare l'idraulico da due soldi per una perdita da un calorifero, lo stesso vi farà credere di aver risolto il problema e dopo qualche tempo non solo vi tornerà ma avrà creato anche più danni. Come è anche vero che può accadere di pagare profumatamente un tecnico che si rivela incompetente!
Considerando l'importanza della materia trattata e delle somme in gioco, è sì importante risparmiare, basta che questo non vada a discapito di tutto il resto, altrimenti con un'agenzia a basso costo potresti avere più guai e spese che in una normale, più diligente e precisa!
Se stai vendendo casa, ti consiglio di leggere questo articolo su come scegliere la migliore agenzia (I 5 segreti per scegliere la migliore agenzia) o di cliccare qui per scoprire come è possibile essere seguito a 360° da dei veri professionisti del mestiere e intendi vendere casa :) (Vendi casa al massimo valore).
Se pensi che un professionista ti costi troppo, non sai quanto ti costerà un dilettante!
Vi sono altri casi in cui la provvigione può saltare, se l'agente immobiliare omette di compiere determinati atti prescritti per la validità dell'affare, come, ad es., la mancata comunicazione dell'accettazione nel termine indicato. Su questo punto dedicheremo uno specifico post (ALTRO ARTICOLO L'agente da evitare ec...).
Testo di Riccardo Abrivi.
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