Cambio casa: hai visto una casa da comprare ma dovresti vendere la tua
27 Maggio 2020Hai deciso che la casa in cui ti trovi non va più bene e ne vorresti comprare una diversa e magari più costosa?
Ci stai pensando da tempo ma hai paura di non farcela?
Possono essere molteplici le ragioni per cui una famiglia decide di voler vendere la propria casa per comprarne un’altra, più grande o più piccola, o in una zona diversa.
Tra i motivi più ricorrenti troviamo la volontà di allagarsi per far fronte all’arrivo di un nuovo bimbo o semplicemente per avere una casa con spazi più comodi e possibilmente di una qualità migliore.
Altri ancora, invece, vivono in un’abitazione che è diventata troppo grande per loro: gli anni passano e i tutti i figli sono andati via, lasciando magari i genitori soli in una casa diventata troppo grande.
Sorge quindi l’esigenza di doversi mettere in moto per trovare la migliore soluzione possibile. Si arriva spesso a un bivio: prima compro la casa nuova e poi vendo la mia o viceversa?
Entrambe le soluzioni sono molto valide e dipendono da molti fattori, che devono essere ben analizzati. Una volta scelta una di queste due vie, bisognerà coordinare bene le operazioni per far in modo che tutto proceda serenamente.
Ed è per questo che devi sapere come muoverti o come farti guidare da un professionista del settore.
Analizziamo insieme, passo per passo, i due scenari principali.
1- FAI LA PROPOSTA PER LA NUOVA CASA E POI VENDI LA TUA
Se hai visto la casa dei tuoi sogni, vorresti impegnarti nel comprarla e al contempo devi però necessariamente vendere la tua per far fronte all’acquisto, questo è il posto giusto.
È rischioso? Si può fare?
Sono domande lecite ed è normale che ti frullino in testa, perché le preoccupazioni possono essere molte se non si è in grado di pianificare! Cosa significa questo? Vuol dire semplicemente che se ogni passo viene studiato fin dal principio con un’ottima strategia, tutto andrà bene e non ci saranno sorprese.
Il primo passo che ti consiglio di fare è di far valutare la tua casa: chiedi all’agente immobiliare della tua futura casa o di un’altra agenzia un sopralluogo in tempi rapidi, per capire bene sia il vero valore della tua casa e sia soprattutto la sua commerciabilità, stimando di conseguenza le tempistiche di vendita.
Per commerciabilità di un immobile si intende il tasso stimato di gradimento da parte di un potenziale acquirente ai fini dell’acquisto al prezzo di mercato. Se la tua casa ottiene una giusta valutazione ma si trova in una zona dove nessuno vuole abitare (ad esempio in una zona malfamata o molto rumorosa, oppure in uno stabile tenuto male e con condòmini morosi), non solo i tempi di vendita saranno molto lunghi, ma anche la possibilità di trovare un acquirente sarà davvero bassa. Quindi valuta bene questo parametro con il professionista.
Se al contrario risiedi in una parte della città molto richiesta, stai sicuro che potrai vendere facilmente la tua casa a un prezzo molto soddisfacente, selezionando tuttavia con molta attenzione il possibile acquirente. Su questo punto torneremo tra poco.
Ora che conosci con certezza il valore della tua casa e sei sicuro che si possa vendere in tempi rapidi (per esempio 2 mesi), fissa un incontro quanto prima con l’agente della casa in vendita per avere alcune importanti risposte ed eventualmente formulare una proposta (per comprendere come è fatta una proposta, leggi l'articolo relativo: link qui).
Le domande essenziali sono semplici:
• Prezzo finale della casa nuova: con una trattativa, è possibile comprarla a un buon prezzo? Riusciresti ad acquistarla utilizzando i proventi della vendita della tua e i tuoi fondi personali (o della banca, che ti darebbe un mutuo)? Anche se potrebbe sembrare prematura come valutazione, l’agente dovrebbe saperti dire il prezzo minimo accettabile della nuova casa.
• Tempistiche: dopo aver trovato l’accordo sul prezzo, è fondamentale informarsi anche sui tempi per aggiudicarti la tua nuova casa. Calcola bene tutti i mesi necessari, considerando di aggiungere sempre un po’ di tempo extra per fronteggiare eventuali ritardi o imprevisti.
Per esempio: se per vendere la tua casa sono stati stimati 2 mesi, prenditene almeno 3: al prezzo che hai concordato con l’agente che segue la vendita si potranno trovare agevolmente possibili acquirenti, ma poi bisognerà concordare con loro anche le tempistiche del rilascio, proprio come stai facendo tu con la nuova abitazione. È letteralmente un lavoro di precisione selezionare il miglior offerente, quindi cerca di affidarti a un vero professionista che possa farlo con cura e attenzione.
Una buona agenzia sarà in grado di trovare l’acquirente che possa offrirti un ottimo prezzo e allo stesso tempo accogliere le tue ulteriori richieste, come quelle relative ai tempi di vendita.
Il venditore della tua nuova casa dovrà quindi concederti un lasso temporale molto generoso, solitamente si parla di 4/6 mesi in casi come questo che abbiamo analizzato. Qualora invece l’unico modo per acquistare la nuova casa sia offrire un termine molto breve per andare al rogito, presta attenzione prima di dire sì perché, se non potrai onorare questo impegno, ci saranno poi delle conseguenze economiche non indifferenti. L’agente saprà guidarti con tutta la sua esperienza, consultalo prima di decidere.
• Devi chiedere anche un mutuo? Una pratica di mutuo può impiegare dai 30 ai 60 giorni se tutti i documenti, tuoi e della nuova casa, sono in ordine. Questo lasso temporale può essere agevolmente assorbito dai mesi di vendita della tua casa, quindi nessun problema: mentre vendi la tua casa, la banca lavora sulla tua pratica di richiesta mutuo.
Benissimo, se tutto quanto è andato bene, sei pronto a formulare una proposta.
2- PRIMA VENDI LA TUA E POI NE COMPRI UN'ALTRA
Hai visto una o più case che possono interessarti, ma non te la senti di impegnarti se prima non hai la certezza di aver raccolto una proposta per la tua.
Questa è la soluzione scelta da chi preferisce muoversi con la massima cautela. Rispetto alla prima ipotesi esaminata, qui il principale interesse risiede nell’avere la certezza di riuscire a vendere casa piuttosto che nel bloccarne una nuova. L’unico rischio è che si potrebbe perdere l’occasione di acquistare la casa che hai visto mentre stai cercando di vendere la tua, quindi tieni presente che dovrai essere aperto a valutare altri immobili.
Come indicato al punto precedente, sicuramente vorrai prima far valutare la tua casa, cercando di trovare con l’agente immobiliare il giusto equilibrio tra ottimo prezzo e vendita in tempi brevi.
Se stai puntando una casa in particolare, vorrai probabilmente accelerare la ricerca del tuo acquirente e nel contempo sarà importante informarsi su quando i venditori dell’altra casa vorranno rogitare, così da poterti già orientare selezionando in modo più preciso il tuo futuro acquirente.
Il mercato immobiliare è in continuo mutamento: una casa che hai visto oggi, potrebbe non essere disponibile tra una settimana, se davvero bella e con un prezzo vantaggioso. Alla stessa velocità potrebbero arrivare nuove case per te interessanti, quindi sii sempre fiducioso e controlla ogni giorno gli aggiornamenti sui vari portali. Sì, ogni giorno: deve essere un vero impegno perché la tua attenzione e velocità potrebbe portarti prima di altri a vedere la nuova casa e possibilmente a bloccarla.
Dopo aver messo in vendita la tua casa, sarà necessario selezionare l’acquirente migliore e preparare la proposta cercando di far coincidere le tue esigenze con quelle del tuo offerente.
Spesso è molto più facile di quanto sembri, si tratta davvero di trovare la persona “giusta”, ovvero chi, nonostante le proprie esigenze, sia anche in grado di offrire un po’ di flessibilità e di venirti incontro.
È consigliabile non accettare proposte per la tua casa da parte di chi, a sua volta, dovrà vendere la propria: “Compro la tua casa se vendo la mia”. In questo modo si crea una catena troppo articolata che rischia di immobilizzare la tua situazione per troppo tempo. Inoltre, tu non potrai controllare quel processo di vendita, con tutte le incognite e dubbi che ne deriverebbero.
Stesso discorso per chi vorrebbe farti una proposta con una condizione. Parliamo principalmente della cosiddetta “clausola mutuo”: non solo non potrai verificare l’andamento della richiesta di mutuo, ma rischi anche di perdere 2 o 3 mesi senza avere poi nulla in mano. Un bravo agente sarà in grado di aiutarti in questo passo, portandoti solo proposte “allineate” a quelle che sono i tuoi desideri, senza che sorgano problemi successivamente. Per maggiori informazioni su questo scenario, leggi il capitolo “la proposta con mutuo”.
Assolutamente sì alle proposte libere da clausole di ogni tipo, formulate da persone che abbiano possibilmente già il credito disponibile e non debbano fare un mutuo: in questi rari casi, tutto filerà più liscio che mai e, a fronte anche di questa sicurezza, potresti anche valutare di accettare un prezzo un poco inferiore a quanto avresti voluto.
La proposta sarà ottima anche se il tuo offerente potrà stabilire una data molto abbondante per andare a rogito, così tu avrai la tranquillità necessaria per gestire la ricerca o l’acquisto di un’altra con tutta calma.
Ricorda che puoi inserire un termine “massimo” e anticiparlo quando vuoi, di comune accordo con l’acquirente. La data che si inserisce nelle proposte solitamente è preceduta dalla formula “entro e non oltre...”, quindi è di certo possibile rogitare prima.
Non appena avrai ricevuto un’ottima proposta per la tua casa, accettala pure e fissa subito un incontro con l’agente della prima casa nuova che avevi visto oppure mettiti alla ricerca per un’altra.
Se intendi accettare la proposta per la tua e non vi sono altri immobili in quel momento che possono piacerti, hai due scelte:
a) Con pazienza e con l’aiuto del tuo agente ne cercherai un’altra prima del termine fissato per il rogito della tua: quando troverai la casa perfetta per te sarai pronto a prenderla subito;
b) Qualora non via sia nulla di interessante all’orizzonte e si avvicini la scadenza in cui devi consegnare la tua casa, considera l’ipotesi di andare per qualche mese in affitto, fino a quando non troverai la casa dei tuoi sogni. Sembra una soluzione scomoda, e in parte lo è, tuttavia ha il doppio vantaggio di darti tutto il tempo necessario per trovarne una nuova e di aver già provveduto a vendere la tua, senza avere più stress e preoccupazioni legati ai tempi della vendita.
Hai compreso tutto ma hai bisogno di un valido supporto per l'acquisto della tua casa? Contattaci e ti aiuteremo in tutto. Chiama lo 02.5278343 o scrivici ainfo@metaimmobiliare.com
Testo di Riccardo Abrivi.
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