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Comprare casa con agenzia: cosa fare per non commettere passi falsi e per non avere sorprese


Hai visto una casa su internet venduta tramite agenzia e vorresti comprarla?

Hai paura di fare passi falsi o, ancor peggio, di essere “fregato” dall'agenzia o dal venditore?

Non hai idea di come comportarti e dei passaggi essenziali per aggiudicarti la casa senza stress?

 

Se hai risposto affermativamente ai quesiti, o ne hai molti altri in testa, devi sapere che fai parte dell'80% delle persone. Comprare casa è un'operazione che una persona media compie una o due volte nel corso della sua vita, gli adempimenti sono tanti e possono variare con gli anni, a seconda di nuovi aggiornamenti normativi.

Qui approfondiremo l'aspetto dell'acquisto effettuato con agenzia: ovvero, hai visto un annuncio sul web (su immobiliare.it, idealista.it, casa.it, ecc...) pubblicizzato da un'agenzia, vuoi prendere i contatti e provare a comprarla.
Per molti può essere fastidioso dover pagare tanti soldi a un agente! Tuttavia, se il professionista si comporta da tale, non hai idea di quanti problemi può risolvere!

Partiamo dal presupposto che le agenzie davvero professionali, ahimè, non sono così tante: ne sono presenti infatti molte il cui unico scopo è quello di venderti la casa, senza “se” e senza “ma”.

Dunque potrebbero essere disposte a mentirti od a non essere molto chiare pur di chiudere la trattativa.


I consigli che ti offrirò qui serviranno proprio per aumentare la tua attenzione nei confronti di questa seconda specie di agenzie ed aiutarti nel darti tutti gli strumenti utili per avanzare senza paura anche qualora dovessi accorgerti che qualcosa non quadra.

 

  1. ANNUNCIO WEB e CONTATTO con l'AGENZIA
  2. L'APPUNTAMENTO
  3. LA VERIFICA DOCUMENTALE e la PROPOSTA
  4. LA PROVVIGIONE

 

1) ANNUNCIO WEB e CONTATTO con l'AGENZIA

Stai navigando su uno dei tanti portali immobiliari e trovi finalmente una delle case che può davvero interessarti. La casa è stata pubblicata da pochi giorni, il prezzo di partenza è buono, le foto sembrano promettenti e decidi di buttarti.

Verifica che non vi siano più annunci della stessa casa: a volte puoi trovare la stessa casa (anche con prezzi diversi!) esposta da più agenzie. Questo può significare che il proprietario ha incaricato più professionisti; altre volte può voler dire che una di quelle agenzie non ha neanche ricevuto un incarico di vendita o stia pubblicando la casa abusivamente!

Come fate a saperlo con certezza?

A volte dalle foto (sono giusto 2 o 3, o solo dell'esterno),

A volte dagli esigui dettagli nell'annuncio,

Altre dal fatto che l'agente non ha alcun documento sull'immobile.

Cerca sempre di chiamare il numero dell'agenzia che trovi sull'annuncio, piuttosto che inviare una semplice email. Perché ti dico questo? Il motivo è facile: le email impiegano tempo per essere selezionate e spesso accade che neanche le leggano poiché ne arrivano decine e decine ogni giorno. Tu attendi giorni e giorni e poi scopri che la casa che ti piaceva tanto è stata venduta senza dirti nulla!

Ovvio che un'agenzia buona ti richiamerebbe presto, però attivati sempre tu se non vuoi perdere la possibilità di vedere e comprare la casa.

Quindi chiama sempre; se ti promettono di richiamarti in giornata e non lo fanno, richiama fino a quando riesci ad ottenere un appuntamento.

Lo so, sembra assurdo, eppure è una strategia efficace!
Una volta che riuscirai a parlare con l'agente, questi, magari dopo un breve colloquio, fisserà con te un appuntamento per vedere l'immobile.

Ottimo, il primo passo compiuto!

 

2) L'APPUNTAMENTO

Si tratta di una fase molto delicata, per il fatto che hai l'occasione sia di vedere la casa sia di “studiare” l'agente e di conoscere anche il proprietario, se presente.

Tendenzialmente il livello di attenzione, cura, precisione e cordialità dell'agente che percepirai dal primo appuntamento (o dal primo contatto telefonico), sarà lo stesso che riceverai in seguito, qualora dovesse esserci una trattativa.

Se l'agente arriva in ritardo, si dimostra molto approssimativo sulle informazioni (“Sì, guardi, non so quando l'hanno costruita, forse 1970 o 1985” - “la metratura è di 80-100 mq”, ecc...) o ti sembra troppo accondiscendente o strano, è possibile che in seguito tu possa vedere questi atteggiamenti riflessi nelle successive operazioni: ci mette giorni a inviarti una email, “gonfia” le caratteristiche della casa pur di farti venire l'acquolina in bocca, ecc...

Ripeto: non tutti sono così, presta solo attenzione ai dettagli!

Durante la visita hai anche la fortuna di vedere finalmente la casa dei tuoi possibili sogni! Vedrai se le foto corrispondono all'annuncio, constaterai a grandi linee se la grandezza della casa corrisponde ai metri quadri pubblicizzati, ecc... Guarda sempre le pareti per verificare che non vi sia umidità o muffa, visiona bene i pavimenti e le porte, i bagni, ... insomma tutto ciò che può essere importante.

Approfittane per chiedere direttamente al venditore/proprietario o all’agente, se in grado di rispondere:

a) i motivi per cui intende trasferirsi (ti risponderà quasi sempre con onestà, raramente mi è capitato di vederli mentire in questa occasione),

b) come sono i vicini di casa
c) quando vorrebbe lasciare la sua abitazione
d) lascerebbe dei mobili? Se sì, a titolo gratuito o ne parlereste dopo? e) altri dettagli di cui è solo a lui a conoscenza

Solo se sei davvero interessato alla casa, chiedi di vedere anche le pertinenze, che sono costituite dalla cantina o solaio e dal box. Anche qui guarda bene gli spazi interni e anche quelli del condominio (avere gli spazi comuni in ordine è indice di signorilità e ordine).

Sei rimasto positivamente colpito dalla casa appena vista? Tira un bel sospiro, prendi l'agente in disparte e chiedigli alcune semplici domande:

1) il prezzo è trattabile e di quanto?
Se la casa ha effettivamente un buon prezzo, non aspettarti grandi sconti. Se invece il prezzo è
davvero alto e l'agente non vuole prenderti proprio per fesso, lo riconoscerà e ti esporrà una sua idea sui valori di mercato, grazie ai quali abbassare una eventuale proposta. Sul prezzo approfondiremo tra poco.

2) vi sono altri interessati? Più la casa è oggetto di interesse da parte di altri, più sarà visitata e sicuramente potrebbe andare via prima.

Lui è di certo più esperto di te nell'arte del vendere, tu sei un passo indietro: malgrado ciò, con un po' di buon senso e preparazione, riuscirai a capire la verità. Molti, ad es., non guardano mai la data di pubblicazione dell'annuncio: vi sono case la cui data può avere mesi o quasi un anno! Quindi verifica questo e poni comunque la domanda all'agente: capirai subito se è sincero. A volte è possibile aggiornare la data dell'annuncio semplicemente modificando un dettaglio dello stesso e, in questo caso, potreste essere tratti in inganno.

Se devi vendere prima la tua casa (ARTICOLO QUI), fallo presente all'agente e considera con lui preliminarmente alcune possibilità.

Chiedigli dopo la visita o successivamente una visura catastale della casa e la planimetria. Se non ha niente da nascondere, te le invierà (magari oscurate di alcuni dati sensibili) o ti inviterà a visionarle senza impegno in agenzia.

Con la planimetria verificherai che lo stato della casa sia conforme a quello disegnato nella scheda catastale (è un altro nome per indicare appunto la planimetria). La visura catastale ti indicherà: chi sono i proprietari e i loro diritti sulla casa (pieni proprietari, usufruttuari, nudi proprietari, ecc...), i metri quadri commerciali, la provenienza dell'immobile (nel nostro caso: compravendita).

 

3) LA VERIFICA DOCUMENTALE e la PROPOSTA

Prima di iniziare a compilare una proposta con l'agente, dovrai aver ben chiaro quantomeno il prezzo e le tempistiche entro massimo le quali andare a rogito: su questi punti vedremo tra un attimo come affrontarli con atteggiamento positivo e vincente al fine di “risparmiare” nella trattativa parecchie migliaia di euro, se possibile. Eh sì, alcuni tuoi comportamenti potrebbero farti risparmiare tanti soldi!

Il passo antecedente a tutto è sicuramente la verifica documentale della casa. Per

l'approfondimento specifico, invito a consultare l'articolo sui documenti essenziali (link dell'articolo). Qui basti sapere che devi verificare:

  1. i metri quadri effettivi commerciali
  2. la provenienza dell'immobile
  3. i documenti condominiali
  4. altri documenti

1) i metri quadri effettivi commerciali (sono spesso indicati già nella visura catastale). Sono importanti perché il prezzo offerto sarà calibrato anche su questo fattore. Se l'annuncio indicava, ad es., 100 mq per un prezzo complessivo di 200.000 € e scoprire che in realtà la casa è di 85 mq, anche l'offerta cambierà e la credibilità dell'agente di certo ne risentirà!

Qualora un agente ti mentisse, e mi è capitato quando stavo cercando la mia casa, valuta anche di non proseguire la trattativa: una bugia professionale può nascondere comportamenti nocivi sia in fase negoziale sia successiva. Vi fidereste di un bugiardo?

 b) la provenienza dell'immobile: nella maggior parte dei casi la casa sarà arrivata all'attuale proprietario tramite una compravendita (e l'agente deve avere questo documento per mostrarvelo). Può derivare anche da una successione o da altre cause, l'importante è che il professionista vi possa mostrare l'atto di provenienza. Se inventa scuse (“non l'ho ancora” oppure “non è importante”, o ancora “è un documento privato”), non è buon segno, perché di solito si reperiscono facilmente dai venditori.

→ importantissimo: se la casa deriva da una donazione, assicurati che siano trascorsi 20 anni dal trasferimento e, in ogni caso, consultati con un professionista prima di procedere (se non l'agente stesso, che deve essere davvero bravo!, anche un notaio o un avvocato potranno aiutarti) (ALTRO ARTICOLO sulla DONAZIONE).

c) i documenti condominiali: assicurati di leggere l'ultimo verbale dell'assemblea, in cui si evidenziano eventuali lavori straordinari o problemi legati al condominio. Ricorda che, per legge, tutti i costi di lavori straordinari già deliberati in assemblea saranno a carico del venditore. Oltre a ciò, visiona anche il consuntivo delle spese condominiali per verificare quanto pagherai davvero ogni mese: le troverai indicate su semplici tabelle con la precisazione di tutte le voci (spese di proprietà, di gestione, dell'acqua, pulizia, ascensore, ecc...).

Come per le altre informazioni, assicurati di chiedere anche queste indicazioni all'agente (l'importo delle spese potrebbe già essere pubblicato nell'annuncio) magari già durante la visita e confrontale con quanto ti dirà successivamente o che leggerai dai documenti ufficiali. Qui per me vale lo stesso principio di correttezza: non ci devono essere menzogne.

d) altri documenti: la certificazione energetica (APE) deve essere in corso di validità. Bene, se tutti i documenti sono in ordine, puoi procedere alla compilazione assistita della proposta.

Per comprendere bene come è strutturata una proposta di acquisto, ti consiglio vivamente di leggere l'articolo relativo (PROPOSTA di ACQUISTO):

- IL PREZZO: devi avere ben chiaro il prezzo massimo che vuoi offrire, ascoltando sì anche le ragioni dell'agente, ma avendo tu ben presente i valori della zona. Calcola tuttavia che se raccoglierà una proposta troppo bassa, saprà che il venditore non l'accetterà, salvo rari casi; è suo interesse quindi spingerti verso il minimo prezzo sindacabile ma allo stesso tempo che questo prezzo sia già “sicuro”.

Accertati quindi di effettuare una verifica approfondita dei valori della zona e dello stabile, se sono in vendita anche altri appartamenti. Più sarai preciso nell'individuare il valore, più risparmierai con la tua proposta, perché sarai in grado di calibrarla al meglio e di non lasciarti abbindolare dai discorsi dell'agente classico, che vuole solo vendere a tutti i costi.

→ se l'agente si dimostra paziente, ti dispensa molti consigli e non ti fa pressione per concludere quanto prima, è probabile che, pur svolgendo il suo lavoro da “venditore”, sia sinceramente interessato ad orientarti verso la migliore proposta possibile.

La migliore proposta possibile non è necessariamente quella al prezzo più basso, ma è quella che considera anche le altre variabili, come gli anticipi e le tempistiche, che devono essere incrociate con le esigenze del proprietario che sta vendendo casa.

Sempre durante la proposta, fai presente quando vorrai versare gli anticipi (sotto forma di caparra confirmatoria) e quando vorrai stipulare l'atto definitivo (“rogito”). Ricorda di far presente all'agente se vuoi o no vincolare la proposta a mutuo: se i documenti dell'immobile sono in ordine e tu hai già la certezza di ottenere il mutuo, può essere opportuno e vantaggioso per la trattativa non inserirlo, così il proprietario sarà più invogliato ad accettarla.

→ Tutte queste sono considerazioni che devi valutare prima dell'appuntamento con il professionista: la tua preparazione ti aiuterà a limitare ogni imprevisto e ad acquistare la tua futura casa al miglior prezzo possibile!

Questo funziona anche se l'agente è corretto ed onesto, a maggior ragione se si dimostra tutto il contrario.

 

4) LA PROVVIGIONE

Ogni professionista è giusto che venga pagato per i propri servizi. Nel caso degli agenti immobiliari vi sono delle percentuali che si sono affermate come prassi, nonostante il principio della libera negoziazione.

Solitamente per chi compra, la percentuale richiesta è del 3%, che si eleva in alcuni casi ed in alcune grandi città fino anche al 4%, o diminuisce in Comuni più isolati al 2%.

Se hai dubbi, la Camera di Commercio competente, a seconda del territorio in cui è ubicato l'immobile oggetto della proposta, rileva le percentuali sia per la compravendita sia per la locazione: quindi puoi già orientarti grazie a questo dato.

Come dicevo, non vi sono delle proprie tariffe fisse, quindi puoi negoziare un poco con l'agente la misura del suo compenso, se egli è disponibile.
So di alcune catene di grandi marchi che a Milano chiedono anche il 4,5 o 5% (se non di più!): sta a te riconoscerne il valore o di chiederne almeno una riduzione, in questo caso al 3%. Inutile dire che molti cercheranno di approfittarsene.

 

5) LA NEGOZIAZIONE

Nel termine che indicherete nella proposta, l'agente lavorerà affinché la tua proposta possa essere accettata quanto prima. Qui devono scendere in campo tutte le sue doti di professionista. Quelli bravi aiutano il promissario acquirente a confezionare un'offerta che possa essere già perfetta ed accettabile dal venditore, se possibile e se le condizioni di quest'ultimi possono incrociarsi con quelle dell'acquirente.

Un esempio: se il venditore volesse 200.000 € e rogito entro massimo giugno, un bravo agente raccoglierebbe una proposta sui 195.000 € / 200.000 € con la data dell'atto magari verso maggio o inizio luglio, sempre che queste condizioni vadano bene all'acquirente. Si troverebbe quindi un sano compromesso tra le due parti, il cui direttore d'orchestra sarebbe proprio l'agente.

Lo stesso principio vale se dovessero essere delle condizioni particolari di cui tenere conto e, per esperienza, ti dico che i casi sono davvero molti! Se per te avere delle condizioni “speciali o

particolari” può essere visto come un problema, per un bravo agente questo si traduce in trovare la migliore soluzione per entrambi, è pane quotidiano in poche parole.

→ ricorda solo che ogni modifica del venditore alla proposta formulata deve risultare sempre in forma scritta e, per chiudere positivamente l'affare, deve essere da te accettata, altrimenti tutto decade.

Buona prassi è che un'agenzia lavori una sola proposta alla volta, magari sospendendo le visite per la stessa casa, per evitare turbative nella trattativa. Se è sicura però di non avere una buona proposta in mano, un professionista mediocre potrebbe ricercare nuovi acquirenti nel mentre, mettendo a rischio la proposta raccolta. Quindi, se i consigli dell'agente coincidono con le tue intenzioni, cerca sempre di seguirlo per non perdere l'affare!

→ in questa fase, se i giorni passano e non ricevete comunicazioni da parte dell'agente, è possibile che anche egli stesso non abbia ricevuto risposta da parte dei venditori. Chiamalo ugualmente per sincerarti dello stato della trattativa e di eventuali impressioni e sensazioni del venditore. Potrebbe risponderti: “Gli è sembrata abbastanza buona, sta ragionando sul prezzo”, oppure “il prezzo è conforme, la data del rogito potrebbe essere troppo vicina perché ha bisogno di più tempo”. Se tu puoi venire incontro presto alle esigenze esposte, potresti guadagnare tempo e soprattutto assicurarti di comprare la casa!

La materia è molto complessa e, nonostante abbia cercato di sintetizzare i principali punti per darti massimo aiuto possibile, ti consiglio sempre di essere molto attento a ogni passo ed eventualmente di chiedere assistenza a professionisti cui riponi la tua più alta fiducia.
Se non hai già contatti che possono aiutarti e desideri avere un'opinione esperta a riguardo, ti invito a cliccare qui (link).

 

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Testo di Riccardo Abrivi.

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 Foto nell'articolo di Yanalya https://it.freepik.com/foto-gratuito/diverse-donne-di-affari-sorridenti-che-agitano-le-mani-che-accolgono-alla-riunione-di-gruppo-multirazziale_3939797.htm


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