I tre passi principali per vendere casa: proposta, "preliminare" e rogito
25 Giugno 2020Per tutti coloro che stanno vendendo o comprando casa è importante conoscere quali sono i “passi contrattuali” che devono essere fatti nel corso di una compravendita.
Andiamo con ordine.
1- La proposta di acquisto
La proposta è formalmente un contratto e, come tale, è disciplinata dal codice civile: “Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale” (artt. 1321 e seguenti c.c.).
Di solito chi fa la proposta (“il proponente”) deve indicare al venditore alcuni punti essenziali, come ad esempio:
• Descrizione dell’immobile e prezzo di acquisto offerto
• Modalità di pagamento, che tengono conto degli anticipi e delle scadenze entro cui versarli
• Date per la stipula della scrittura privata e del rogito (“entro e non oltre...”)
Per saperne di più, leggi l'approfondimento sulla PROPOSTA di ACQUISTO.
Già alla proposta l’acquirente versa un assegno a titolo di caparra confirmatoria, che costituisce il primo anticipo se la proposta sarà poi accettata.
Il successivo pagamento, a meno che sia diversamente stabilito, è di solito corrisposto al momento della stipula di un secondo contratto integrativo (chiamato spesso “compromesso” o preliminare) e il saldo all’atto definitivo di compravendita (chiamato “rogito”).
Nella proposta si indica un termine per cui il proponente tiene ferma la sua volontà di acquistare la casa, lasciando l’altra parte libera di pensarci fino alla data stabilita (art. 1329: “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.”). Si tratta della cosiddetta promessa irrevocabile di acquisto.
La proposta così formulata si perfeziona quindi in vincolo contrattuale (nel nostro caso, in un vero e proprio contratto preliminare ) non appena il venditore avrà accettato la proposta di acquisto, come previsto dall’art. 1326 del codice civile.
Cosa significa in parole semplici? Chi avanza la proposta di acquisto dovrà indicare un termine entro il quale il venditore dovrà fargli pervenire la sua risposta, per esempio otto giorni. Per tutta la durata degli otto giorni non potrà quindi ritirarsi e il venditore potrà decidere se accettare o meno la sua offerta. Se accetta, però, lo deve comunicare al proponente entro questi otto giorni, oltre i quali il potenziale acquirente può considerarsi libero da ogni vincolo.
Il nostro consiglio a chi vende casa è quello di essere tempestivi nel dare una risposta e di non attendere mai oltre la data indicata nella proposta di acquisto perché il proponente potrebbe prendere in considerazione anche altre case, che saranno probabilmente arrivate sul mercato nel frattempo!
2- Il "preliminare di compravendita"
La proposta accettata costituisce quindi già un preliminare di compravendita, valido a tutti gli effetti di legge.
Il secondo passo nel percorso che porta alla vendita della propria casa è un secondo contratto, spesso chiamato “preliminare” o “compromesso”, ma che in realtà dovrebbe essere chiamato “scrittura privata integrativa del preliminare”, perché appunto la proposta accettata si è già trasformata in un preliminare.
Questo contratto integra quanto già disciplinato dalla proposta, con l’aggiunta di altri dettagli e informazioni eventualmente emersi più recentemente o che è stato necessario integrare dopo la stipula del primo contratto.
Spesso accade infatti che le proposte di alcune agenzie siano scritte su formulari appositi precompilati, in cui sono indicati tutti i dati essenziali tralasciando volontariamente altre informazioni, per esigenze di rapidità o di spazio.
Nella scrittura privata integrativa sono presenti maggiori dettagli in merito alla provenienza dell’immobile, la situazione urbanistica, l’indicazione del pagamento del secondo anticipo (sempre come caparra confirmatoria) e all’esistenza o meno di un mediatore immobiliare, oltre a informazioni relative a eventuali patti per la cessione dei mobili, impianti di aria condizionata e altro ancora.
Sia la proposta che il contratto integrativo dovranno essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro massimo 20 giorni dall’accettazione o dalla contestuale sottoscrizione (come previsto dal DPR 131/1986, art. 5).
Cosa accade se dovessero essere registrati dopo la scadenza? Una registrazione tardiva comporta solo il pagamento di alcune sanzioni (consultare il sito dell’AdE o l’agenzia immobiliare di fiducia per conoscerle).
Questo secondo contratto non è un passo obbligatorio: in alcuni casi si passa direttamente dalla proposta al rogito. Tuttavia è consigliabile, per i motivi che abbiamo spiegato, prevedere la firma anche di una scrittura privata integrativa preliminare.
3- Rogito o (meglio) atto definitivo
L’atto definitivo di compravendita si stipula dal notaio presso la sua sede o all’interno di un istituto finanziario, in particolare quando l’acquirente ha richiesto un mutuo.
Sarà il notaio, con l’aiuto dell’agenzia, a ricordare al venditore di produrre anche gli ultimi documenti prima dell’atto tra cui la liberatoria condominiale, attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie fino alla data del rogito.
Il pubblico ufficiale, dopo aver esaminato la correttezza dei documenti dell’immobile, legge l’atto davanti alle parti. Molti studi notarili inviano addirittura la bozza dell’atto qualche giorno prima, in modo tale che le parti ne possano prendere visione. Solo una volta adempiuti tutti gli obblighi previsti per legge e dopo aver invitato le parti a sottoscrivere l’atto, autorizzerà lo scambio degli assegni circolari e delle chiavi, qualora la consegna della casa sia contestuale all’atto.
Il pagamento al venditore può avvenire tramite assegno circolare, titolo di credito con più garanzie rispetto a un assegno bancario classico, oppure con un bonifico urgente e irrevocabile. Per questa seconda ipotesi è buona prassi dare informazione prima e coordinare con la banca l’operazione.
Capita non di rado che il venditore abbia bisogno dei proventi della vendita per estinguere l’ipoteca derivante dal mutuo acceso anni prima. La cancellazione dell’ipoteca può essere ordinata dal notaio anche contestualmente all’atto di compravendita definitiva: bisognerà di conseguenza far avere all’acquirente i conteggi esatti di estinzione del mutuo fino al giorno del rogito e chiedergli quindi un secondo assegno di esatto importo.
Un rapido esempio: se il proprietario, che sta vendendo una casa da 160.000€, alla data dell’atto ha un debito con la banca di 50.650€, l’acquirente dovrà consegnare due assegni, uno di 50.650€ per permettere l’estinzione dell’ipoteca del venditore e uno dei restanti 109.350€. Il primo assegno sarà poi portato immediatamente nella banca del venditore, che comunicherà al notaio l’autorizzazione alla cancellazione dell’ipoteca, mentre il secondo potrà essere tranquillamente incassato subito.
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Testo di Riccardo Abrivi.
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