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Gli 8 errori da non commettere quando compri casa da un privato


Hai trovato una bella casa venduta da un privato e non sai come fare per evitare sorprese?

Hai deciso di comprare da privato solo per risparmiare la provvigione dell’agenzia ma hai paura che nessuno di garantisca?

Se ti ritrovi in una di queste due situazioni, sei nel posto giusto: qui troverai importanti informazioni e segreti che molti non ti diranno per opportunità e che invece mi sento di divulgare per una visione completa e trasparente.

Comprare una casa è un passo importantissimo e bisogna sapere come procedere senza intoppi in questa affascinante impresa.

 

Per evitare di fare errori, dovrai necessariamente compiere queste operazioni:

 

1- SELEZIONA gli ANNUNCI e VISIONA la CASA

2- FAI DOMANDE

3- INFORMATI SULLA TRATTABILITA’ DEL PREZZO

4- RACCOGLI i DOCUMENTI

5- VERIFICA i DOCUMENTI con un professionista

6- LA PROPOSTA

7- TROVA L’ACCORDO SUI MOBILI

8- VISITA la CASA il GIORNO PRIMA del rogito 

 

Iniziamo!

1- SELEZIONE ANNUNCI e VISIONE della CASA

Dopo aver navigato sul web o tramite il passaparola, hai trovato una nuova casa in vendita da un privato, ovvero da un proprietario di casa che ha deciso di vendere senza l’aiuto dell’agenzia, per ragioni personali o per non spendere soldi.

Durante l’appuntamento avrai l’occasione di visionare con cura ogni spazio della casa, ogni suo dettaglio e verificarne le condizioni.

Avrai anche la possibilità di incontrare il proprietario e di studiare i suoi atteggiamenti per comprenderne l’affidabilità e la precisione: se dovrai poi comprare la sua casa, sarà buono fare affidamento su una persona che trasmetta fiducia e, perché no, anche gentilezza.

 

2- FAI DOMANDE

Se hai domande, è sempre meglio farle presto al proprietario. Non aver paura di formularne tante o di banali, perché stai affrontando l’acquisto della tua vita ed è lecito chiedere quanto sia per te necessario.

Tra le numerose domande che spesso sento, vi sono:

“Quando ha ristrutturato la casa?”

“Come sono i vicini?”

“Quando vorrebbe andare al rogito? Ha trovato un’altra casa presso cui trasferirsi?”

“Venderebbe la casa arredata o vuota”

“Come sono gli impianti? Sono dotati di certificazioni?”

“Le spese condominiali sono quelle che ho visto indicate?”

“Vi sono lavori straordinari del condominio incombenti o che sono già stati deliberati?”

“Quando ha acquistato questa casa? Ne è venuto in possesso tramite compravendita, donazione, successione o altro?”

“E’ lei proprietario per l’intero?”

 

Se sei tanto interessato, chiedi di vedere anche le pertinenze dell’immobile, ossia la cantina, box, solaio, posto moto, ecc… e chiedi se sono o no inclusi nel prezzo.

 

3- INFORMATI SULLA TRATTABILITA’ DEL PREZZO

Conclusa la visita, se sarai pronto e la casa ti piace, potrai chiedere al proprietario eventuali margini di trattabilità sul prezzo.

Potrai sentirti rispondere:

“Il prezzo è già ottimo, non lo tratto”

“Al massimo 5-10.000€”

“Mi faccia un’offerta e vediamo”

“Possiamo accordarci su …”

E’ ovvio che lui si sarà preparato un minimo a rispondere a questa essenziale domanda: ogni sconto per te equivale ad una perdita per lui.

Accertati quindi di effettuare una verifica approfondita dei valori della zona e dello stabile, se sono in vendita anche altri appartamenti. Più sarai preciso nell'individuare il valore, più risparmierai con la tua proposta, perché sarai in grado di calibrarla al meglio.

 L’aiuto di un professionista del settore qui potrebbe rivelarsi strategico, sia per la negoziazione sia per la richiesta dei documenti: chi meglio di un agente, conosce i prezzi reali di mercato e può assicurarti un acquisto sicuro senza farti buttare via soldi?

 

 4- RACCOLTA dei DOCUMENTI

 Anche se il prezzo richiesto ti sembra superiore di poco a quello che vorresti offrire, non demordere, perché, se è corretto, prima o poi il venditore lo riconoscerà e la casa potrà essere tua. Nel frattempo portati avanti con la richiesta di una prima parte di documenti essenziali per valutare una proposta (per un esame completo dei documenti e della loro imprescindibilità, consiglio di leggere DOCUMENTI ESSENZIALI). Tra essi:

  1. visura catastale della casa: strumento veloce per constatare chi sono i proprietari e i loro diritti sulla casa (pieni proprietari, usufruttuari, nudi proprietari, ecc...), i metri quadri commerciali, la provenienza dell'immobile (compravendita, donazione, successione, …) Ancora meglio se potessi avere anche il rogito, che potrà dimostrarne con estrema precisione e sicurezza la vera titolarità.
  2. la planimetria, grazie alla quale verificherai che lo stato della casa sia conforme a quello disegnato nella scheda catastale (è un altro nome per indicare appunto la planimetria).
  3. Documenti del condominio: assicurati di leggere l'ultimo verbale dell'assemblea, in cui si evidenziano eventuali lavori straordinari o problemi legati al condominio. Ricorda che, per legge, tutti i costi di lavori straordinari già deliberati in assemblea saranno a carico del venditore. Oltre a ciò, visiona anche il consuntivo delle spese condominiali per verificare quanto pagherai davvero ogni mese: le troverai indicate su semplici tabelle con la precisazione di tutte le voci (spese di proprietà, di gestione, dell'acqua, pulizia, ascensore, ecc…).
  4. attestazione di prestazione energetica (chiamata A.P.E.): deve essere in corso di validità. 

 

5- VERIFICA dei DOCUMENTI ad opera di un professionista

 Anche sei diventato abbastanza esperto nella lettura della maggior parte dei documenti e tutto ti è chiaro, sarebbe preferibile rivolgersi ad un professionista del settore: solitamente un avvocato, un geometra o architetto, o ancora meglio un agente immobiliare. Vi sono agenzie che assistono le persone che, come te, stanno comprando come privati. La spesa è minima ed il controllo è massimo.

inoltre potrai trarne beneficio al fine di centrare il più possibile il prezzo da offrire e per effettuare le verifiche necessarie al fine di scoprire l’esistenza di eventuali iscrizioni pregiudizievoli (pignoramenti, ipoteche, …) che magari sono state omesse in fase di appuntamento.

 

6- LA PROPOSTA

Rimando all’articolo relativo per tutti i dettagli importanti, qui concentriamo l’attenzione solo su alcuni particolari generali (vedi l'articolo sulla PROPOSTA).

Solo dopo aver ricevuto la conferma della bontà della situazione sulla casa, sarai pronto a incontrarti con il venditore per avanzargli la tua offerta, che deve essere formulata in forma scritta con la consegna di un assegno a lui intestato.

 —> in questo passo fatti assistere da un’agenzia che ti fornirà il documento già compilato con precisione. In alternativa puoi scaricare un modello da internet e compilarlo, anche se non è la stessa cosa.

—> per importi inferiori ai 200-300.000€ solitamente si lascia un assegno di 5-10.000€, non vi sono tuttavia regole scritte, basta quindi un impegno economico che suggelli con serietà la tua offerta.

 Salvo il caso in cui il proprietario intenda accettare subito in tua presenza, apponendo la sua firma, dovrai concedergli qualche giorno per farlo pensare. Ogni sua eventuale modifica alla tau proposta (sul prezzo, sui tempi o altro) costituirà una nuova offerta, dovrà risultare sempre in forma scritta e da te eventualmente accettata.

Se vuoi avanzare una proposta vincolata al mutuo, ti consiglio di leggere: PROPOSTA CON MUTUO.

 

7- TROVA L’ACCORDO SUI MOBILI

“Mi avevi detto che mi avresti lasciato la cucina e l’armadio nel disimpegno e adesso invece hai cambiato idea!”

 Capita di frequente che ci si concentri tanto sulla casa e si lascino alle spalle aspetti accessori, come l’arredamento, zanzariere, aria condizionata e pensili del bagno, inferriate, box doccia, per citarne alcuni.

E’ vero che alcuni degli oggetti citati dovrebbero restare annessi all’abitazione in quanto sono parti funzionalmente essenziali per lo stesso, tuttavia, se non sono previsti accordi, è difficile a posteriori dimostrare l’esistenza di patti verbali.

Per evitare inutili discussioni in seguito, il consiglio è quello di prevedere fin da subito ed in forma scritta eventuali accordi sul mobilio e su tutto quello che non riguarda l’immobile in senso stretto. Il costo di essi potrà essere assorbito dal prezzo totale della casa o calcolato a parte (preferibile).

 —> fate un preciso inventario, inserendo davvero tutto ciò che dovrà essere lasciato.

 

8- LA VISITA IL GIORNO PRIMA DEL ROGITO

Per sicurezza, nonostante il tuo venditori ti abbia dato ogni segnale di fiducia, sta diventando buona prassi effettuare una veloce visita presso l’immobile da acquistare nei momenti antecedenti il rogito, o qualche ora prima o in un giorno precedente.

Potrai così verificare che il trasloco del proprietario non abbia rovinato pareti, porte, pavimenti, o altre parti della casa.

Egli ha infatti l’obbligo di conservarne lo stato fino all’atto notarile con diligenza, senza arrecare alcun pregiudizio al bene oggetto di trasferimento.

 —> se scoprirai che senza motivo è stato rimosso un arredo o è presente un danno su una parte della casa, che durante la visita era assente, avrai diritto di chiedere una diminuzione del prezzo di vendita. Potrai trovare l’accordo già in sede notarile.

Come abbiamo visto, si tratta di una materia complessa ed è per questo che suggerisco di affidarti ad uno specialista: sia esso un esperto immobiliare o ancor meglio una valida e precisa agenzia immobiliare. Meta Vendi Casa si occupa anche di assistenza all'acquisto tra privati per guidarli in tutta la burocrazia per evitare sorprese o imbrogli. Contattaci per maggiori informazioni (02.5278343). 

 

Testo di Riccardo Abrivi.

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